封昌宏
- 國立成功大學法學博士
- 國立成功大學法律系兼任助理教授
壹、前言
近兩年來因境外資金的匯回、市場利率不斷地下跌，以及因新型冠狀病毒疫情不能出國旅遊等因素，投資不動產成為臺灣資金的重要去向，也因此造成了臺幣匯率的升值以及房地產價格不斷地上漲。因高房價向來是臺灣重要民怨的指標，為抑制房價，首先是中央銀行在2020年12月7日啟動囤房族貸款成數管制，針對法人購屋及建商建築貸款（俗稱土建融）擬定成數最高6成，另外個人房貸部分也對第3戶以上限縮成數最高6成、且無寬限期優惠，遏制民眾不理性囤房。接著是在2020年底立法院三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經紀業管理條例」等三法修正草案，除了將預售屋全面納管並即時申報、增訂主管機關查核權與加重罰責、納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定等，並將完整揭露門牌、地號，實價登錄2.0預計今（2021）年7月1日上路；內政部地政司指出，實價登錄2.0實施後，門牌、地號的完整揭露將會溯及既往。
但財政部似乎認為上述措施無法抑制炒房客，於是又提出了號稱房地合一稅2.0版的所得稅法修正案，在2021年3月11日經行政院第3742次會議通過，立法院在2021年4月9日審議通過，財政部說明提案的理由為：「為防杜短期炒作不動產，維護居住正義，遏止租稅規避，維護租稅公平，並穩定產業經濟及金融」。
房地合一稅為了讓稅課的合理，在稅制的設計上較為精密複雜，但再精密的稅制仍不免有漏洞，在房地合一稅實施後5年後，財政部發現，仍有少數人刻意鑽法律的漏洞，因此想以修法的方式填補漏洞是可以理解的。為了讓讀者了解修法的內容及政策效果，本文針對修法內容予以解析，供不動產投資人參考。
貳、立法院三讀通過所得稅法法修正案內容解析
一、擴大房地合一稅課稅適用範圍
(一)預售屋交易納稅入適用範圍
目前納入房地合一稅課稅的財產，為房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，以及以設定地上權方式之房屋使用權，本次修法將交易預售屋及其坐落基地納入課稅範圍。
在出售預售屋的部分，依目前的稽徵實務，若查獲有交易的所得，是併入個人綜合所得課稅，依個人所得的高低適用不同的稅率。但修法後將出售預售屋的所得變更為課徵房地合一稅，按持有期間的長短課稅，而不是計入個人綜合所得課稅。
預售屋在未交屋前的權利買賣，期間通常較短，再搭配房地合一稅對短期持有課重稅，對於想靠買賣預售屋短期套利者將產生嚇阻的效果。
(二)未上市（櫃）且非興櫃股票納入課稅範圍
除了預售屋外，本次修法還將交易持有股份（或出資額）過半數之營利事業之股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）之價值50%以上係由我國境內之房地所構成者，納入課稅的範圍，但排除交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者。
這點是為了防止個人以設置公司的方式買房屋、土地，再以出售股票的方式規避房地合一稅。但這點有疑義，因為未上市（櫃）且非興櫃公司股份依所得基本稅額條例第12條第1項第3款第1目的規定應納入個人基本所得額課稅，若已課了房地合一稅還要計入個人基本所得額課稅嗎？若要計入課稅，所繳納的房地合一稅是否計入同法第4條第1項後段一般稅額與基本稅額做比較的基礎？依財政部賦稅署署長許慈美解釋，這類交易若已課過房地合一稅，就免再納入個人基本所得額課稅。
這點是為了防止個人以設置公司的方式買房屋、土地，再以出售股票的方式規避房地合一稅。但這點有疑義，因為未上市（櫃）且非興櫃公司股份依所得基本稅額條例第12條第1項第3款第1目的規定應納入個人基本所得額課稅，若已課了房地合一稅還要計入個人基本所得額課稅嗎？若要計入課稅，所繳納的房地合一稅是否計入同法第4條第1項後段一般稅額與基本稅額做比較的基礎？依財政部賦稅署署長許慈美解釋，這類交易若已課過房地合一稅，就免再納入個人基本所得額課稅。
二、持有期間的稅率調整
為抑制短期炒作不動產，本次修法將個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，拉長高稅率的持有期間，也就是未來要持有期間更久，才能適用較低的稅率，本文整理現制與修正案之比較如【表一】及【表二】。
持有期間的稅率調整應該是本次修法衝擊最大的點，因為若修法通過，對於5年內買賣不動產獲利者將課重稅；但若修法通過後，是否溯及修法前已買入房屋、土地者？修正的結果是自2021年7月1日實施，因此只要是實施日以後的交易都適用新制，不論其取得日是在實施日之前或實施日之後。舉例來說，甲在2019年4月1日購入一戶房地，若在2021年6月30日以前出售仍適用修正前的稅率，但若是在2021年7月1日以後出售，就適用修正後的稅率......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）
全文刊登於月旦財稅實務釋評，第16期 訂閱優惠
