【案例事實】

事實略以：A地本為甲等4人與對造上訴人乙共有，乙應有部分為萬分之543。嗣甲等4人依土地法第34條之1規定，將A地以新臺幣（下同）96,512,820元出售予丁，並於2018年間以存證信函通知乙於文到15日內行使優先承買權，乙未於期限內行使。甲等4人復以存證信函通知乙於文到5日內領取買賣價金1,215,128元，因乙逾時未領取，甲等4人將該筆款項辦理清償提存（下稱X提存）。詎乙於甲等4人向地政機關辦理土地過戶期間，竟以夫妻贈與為原因，於2019年間將其A地應有部分其中萬分之300移轉登記予其配偶即被上訴人丙，其則保留應有部分萬分之243，地政機關因此要求甲等4人須重新提出丙已領取買賣價金之相關證明。甲等4人為此再通知丙領取買賣價金853,401元，並因丙未領取，而予以辦理提存（下稱Y提存）。甲等4人，因認對X、Y提存有重複提存，起訴先位聲明乙應返還不當得利853,401元附加法定利息，備位聲明丙應返還同額之不當得利。原告中之一人於提起訴訟後死亡，經訴訟承受而成為甲等6人。

壹、判決要旨

土地法第34條之1第1項規定，共有土地之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；共有人依此規定，處分共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代為處分他共有人之應有部分，依同條第2項規定，負有事先應以書面通知或公告他共有人之義務，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，有同條第4項規定之優先承購權。又同條第3項規定：「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明」，則出賣共有土地全部之共有人，對於他共有人應得之對價，負連帶清償責任，並於辦理共有土地移轉登記時，應提出他共有人已為受領之證明或提具法院提存證明文件，由地政機關審查共有人有無履踐該項規定之要件，而為准否辦理移轉登記。是共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部時，得行使優先承購權之人，係指受書面通知或公告時之他共有人而言；對於為出賣行為之共有人有應得對價請求權之人，係指受書面通知或公告行使優先承購權而未於期限內行使之他共有人而言。如他共有人於受書面通知或公告行使優先承購權而未於期限內行使後，於收件登記完畢前，將其應有部分之全部或一部移轉登記予第三人，倘認該第三人得行使優先承購權或應得對價請求權，將陷法律關係於不安定，此時第三人雖登記為共有人，應解為並無優先承購權，亦無應得對價之請求權，始符合土地法第34條之1第3、4項規定之立法意旨。至出賣共有土地全部之共有人，於辦理移轉登記時，雖因地政機關要求而提出已為該第三人辦理提存之證明，然並非因此即可推認該第三人有優先承購權或應得對價之請求權。故共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部時，受書面通知或公告行使優先承購權而未於期限內行使之他共有人，得對於為出賣行為之共有人有應得對價之請求權，不因他共有人於收件登記前，將其應有部分之全部或一部移轉予第三人而受影響，且該第三人亦不因其登記為共有人，而有應得對價之請求權。又共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地全部，對於未同意出賣之他共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，自應兼顧其權益，故於計算他共有人應得之對價，應依共有人出賣共有土地全部之買賣價金，按他共有人應有部分比例計算，而非僅以出賣人實際受領之部分買賣價金為計算。準此，法院判認，丙應給付甲等人不當得利，共計853,401元附加法定利息。

貳、評　釋

一、本案爭點

多數共有人依土地法第34條之1第1項處分共有地，倘遇他共有人移轉部分所有權時，於本案中，產生以下三個爭點：其一，應受通知並得行使優先承購權之他共有人為何人？有無包括於通知後受讓應有部分之他共有人？其二，對於為出賣行為之他共有人有應得對價請求權之人為何人？有無包括於通知後受讓應有部分之他共有人？其三，於計算他共有人應得之對價，究應依共有人出賣共有土地全部之買賣價金或以出賣人實際受領之部分買賣價金，按他共有人應有部分比例計算之？

土地法第34條之1第2～4項所稱「他共有人」，依其文義，似指凡未同意之少數共有人均包括及之，惟本案基於「法律安定性」及「土地法第34條之1第3項、第4項」之立法意旨，認為得行使優先承購權之人，係指受書面通知或公告時之他共有人而言；對於為出賣行為之共有人有應得對價請求權之人，係指受書面通知或公告行使優先承購權而未於期限內行使之他共有人而言。如他共有人於受書面通知或公告行使優先承購權而未於期限內行使後，於收件登記完畢前，將其應有部分之全部或一部移轉登記予第三人，該第三人不得行使優先承購權或應得對價請求權。換言之，其將該「他共有人」限於「受書面通知或公告時之他共有人」或「受書面通知或公告行使優先承購權而未於期限內行使之他共有人」（下稱受通知時之他共有人），但並不包括「他共有人於受書面通知或公告行使優先承購權而未於期限內行使後，於收件登記完畢前，受應有部分之全部或一部移轉登記之第三人」（下稱受通知後之他共有人）。然而依他共有人存在之時點，作為判斷是否得予行使優先承購權或對價請求權之依據，理論上是否妥適，尚待商榷。

二、優先承購權

由於本案判決指出之所以採取限縮解釋之理由，係為符合土地法第34條之1第3、4項規定之立法意旨，故關於各該條項立法目的之探尋即十分重要。關於土地法第34條之1第4項「優先承購權」之立法目的，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少不動產使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用。此外，亦有學者強調，此一制度有助於防免多數共有人以低價濫予處分，侵害少數共有人之利益。因此，簡化或消除共有關係、減少不動產使用增加之成本、保護少數共有人之利益為本項立法意旨之三項主要目的。

從簡化或消除共有關係言，如將得行使優先承購權者，限於受通知時之他共有人，而不及於受通知後之他共有人，確實有可能有助於簡化共有關係，蓋如令丙亦得主張優先承購，則當乙、丙皆主張優先承購時，則將形成乙、丙共有A地之情形，而與簡化或消除共有之目的有違。至於個案適用之結果，是否與簡化或消除共有關係之目的相符，則非所問，例如本案因乙逾時主張而喪失優先承購權，則不論令丙有優先承購權與否，其結果都將形成A地所有之單一化，蓋當丙有優先承購權時，如其行使優先承購權，將使得A地由丙單獨所有；反之，如丙不行使，或丙並無優先承購權時，A地將由丁單獨所有。因此，就此觀點而言，本案之見解應予支持。

所謂「減少不動產使用增加之成本」，可以從三個面向加以解讀：其一，因不動產共有關係簡化或消除後，自然在協商利用之成本上就減少許多；其二，因承認優先承購權可避免共有不動產落入外人之手，可減少變更利用之成本；其三，由於共有人對共有不動產知之甚詳，由其承購，可減少事後主張不完全給付、瑕疵擔保及錯誤等權利之機率，從而可以減少買受後糾紛解決之成本。就第一個面向言，其係與前段「簡化或消除共有關係」之考量相連動；就第二、三個面向言，以本案為例，從受通知或公告至出賣完成登記前成為共有人之丙，並未有既成之利用情形，將優先承購權之對象侷限於受書面通知或公告時之他共有人乙，更足以貫徹此項立法意旨。因此，就此觀點而言，本案之見解亦應予支持。

審視過去實務關於「他共有人」資格之認定，亦較傾向於以出賣時之身分為判斷基準。於土地共有人之應有部分被強制執行之案例中，關於土地共有人優先承購權之存否，即主張應以出賣時（拍定時）之土地登記謄本所載之共有人為判斷基準。至於對於他共有人（讓與人）於受通知而聲明優先承購後，卻於執行法院通知其繳足價金前，將其應有部分讓與並移轉登記於第三人（受讓人），且發生死亡之情事，固認執行法院應通知受讓人繳足價金並核發權利移轉證書，而非對讓與人之繼承人為之，惟之所以下該結論，係基於讓與人已具狀聲請優先承購，且考量若令讓與人之繼承人承繼該優先承購之地位，將可能無法簡化共有關係，而與土地法第34條之1立法意旨有違，而此等衡酌因素，於本案並不存在。

依土地法第34條之1執行要點第11條第1款前段規定：「他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」受通知後之他共有人，應繼受其前手（通知時之他共有人）之地位，前手既已因逾期未主張而生失權之效果，後手之繼受人自無法因前手再行轉讓予後手而使已滅失之權利再生，進而再行主張優先承購。固然，土地法第34條之1第4項之立法意旨有保護少數共有人之利益，惟賦予受通知時之他共有人優先承購權，已足以防免多數共有人以低價濫予處分之弊，而後手因係繼受取得，自應承受前手拋棄優先承購權之法效，且應有所預見而應承擔此一風險，況如本案丙因係無償取得者，為此解釋更屬合理。

綜上，無論就土地法第34條之1第4項之三項立法目的，或依繼受取得者應承受前手失權地位之法理言，甚至如本案判決所訴求法安定性之考量，均應認為僅以受通知時之他共有人乙為優先承購權人，實屬允當。至出賣共有土地全部之共有人，於辦理移轉登記時，因地政機關要求而提出已為受通知後之他共有人辦理提存之證明，係屬對於法律見解未定前，地政機關本於職權適用法律之處置，當然不得因此拘束法院之見解，進而推認受通知後之他共有人有優先承購權......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）

全文刊登於月旦會計實務研究，第63期：企業併購實務問題探討　訂閱優惠