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所得稅函令釋示:建商出售「合建分屋附買回房地」課稅新措施

文章發表: 2022/06/30

蔣文化

  • 稅務工作者
  • 成功大學財務金融學系碩士

【函令字號】

財政部111年2月23日台財稅字第11004645530號令

【函令內容】

國營事業配合政府活化運用土地政策,提供其所有之土地與建設公司簽訂合建分屋附買回契約,約定於興建完成就分得房屋及其坐落基地(下稱房地)辦竣所有權登記後,再由建設公司買回國營事業分得之房地,其約定價款含附買回房地價款,該契約係以建設公司取得全部土地以興建房屋銷售為目的,嗣建設公司於2016年1月1日以後自國營事業買回之房地,且於2021年7月1日以後交易者,得比照所得稅法第24條之5第4項規定課稅。

【函令析要】

一、函令背景

為解決房屋及土地交易分別課徵所得稅及土地增值稅之缺失,我國自2016年1月1日起實施房地合一課徵所得稅制度,以健全不動產市場發展。惟實務上發現,個人藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產以適用較低稅率,或藉公司股權移轉之形式而實質移轉不動產,將應稅之財產交易所得轉換為免稅之證券交易所得等方式規避或減少所得稅納稅義務。為遏止逃漏及維護租稅公平,並抑制短期炒作房地產及維護居住正義,財政部爰修正所得稅法有關房地合一課稅規定(下稱房地合一2.0),其中針對防杜個人規避較高之房地交易所得稅負部分,明定營利事業之房屋、土地交易所得額,減除按公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額,應按持有期間課徵,以衡平營利事業與個人之短期持有房屋、土地交易所得稅稅率,惟考量營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易,屬供給不動產市場之生產性營業活動,其所得應併計營利事業所得額,按現行所得稅法規定之20%稅率計算應納稅額,免依持有期間按差別稅率計算應納稅額。

在房地合一2.0修正前,因全臺房市火熱,國營事業最大地主台糖為配合政府活化資產之政策,設計合建分屋附買回的土地招標機制,在土地供給不足的交易市場中,立即吸引建商的目光而參與台糖合建分屋附買回機制。惟房地合一2.0於2021年7月1日上路後,前揭建商依合約「附買回」台糖應分回的房地,再次銷售「買回」之房地時,因非屬第一次登記,將以持有期間按差別稅率課徵重稅,造成建商租稅負擔增加。

二、函令理由

為整合規劃運用國公有、國營事業閒置或低度使用土地,行政院於2009年12月2日成立「國有土地清理活化督導小組」。國營事業配合政府督導活化運用土地之政策,提供土地與建商合建分屋,契約約定建商須買回國營事業分得之房屋、土地,該契約係以建設公司完成履約後取得前開全部土地為目的。建商與國營事業簽訂之合建分屋附買回契約,簽約時即已確定國營事業以其部分土地換入建商之房屋,同時約定建商應將國營事業其餘土地及換入房屋全部買回,且建商須配合國營事業管控開發案計畫、時程,俟完成房屋興建及繳清附買回價款等合約要件後,國營事業始移轉房屋,建商無法於簽約付款後即取得土地所有權。該交易實係以建商完成履約後取得全部土地為目的,並由建商從事不動產市場興建房屋之營業活動,增加不動產市場供給,性質與建商購買土地並無不同。

房地合一課徵所得稅制度與特種貨物及勞務稅條例之立法目的,均係對於房地短期交易課徵較高稅負,以促進租稅公平,健全房屋市場。依特種貨物及勞務稅條例第5條及該條例施行細則第12條規定,營業人銷售與其他營業人合建分屋經約定附買回條件而依約買回之房屋及其坐落基地,屬營業人興建房屋完成後第一次移轉,免徵特種貨物及勞務稅,係對於合理、常態移轉房地之情況排除課稅,復依房地合一2.0之立法理由,亦認定營利事業興建房屋完成後第一次移轉房屋及其坐落基地之交易,屬供給不動產市場之生產性營業活動,基於兩者立法理由相同,宜採一致性處理方式,以消彌徵納雙方之爭議......(閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評月旦知識庫

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