吳俊志
- 晨心法律事務所律師
- 補習班財稅法講師
核釋「所得稅法」第4條之4，有關納稅義務人
轉售預售屋紅單交易所得課稅規定
【函令字號】
財政部111年5月26日台財稅字第11104501470號
【函令內容】
一、個人及營利事業於簽訂預售屋買賣契約書前，支付定金或類似名目之金額，取得平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據（即購屋預約單，俗稱紅單），係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為。自110年7月1日起轉售紅單予第三人，屬所得稅法第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地交易，應依110年4月28日修正公布所得稅法規定課徵所得稅。
二、個人及營利事業因違反平均地權條例第47條之3第6項規定轉售紅單，經主管機關依同條例第81條之2第6項第2款規定或其他相關法律科處之罰鍰，於計算交易所得時，不得自該課稅所得額減除。
三、個人及營利事業於110年7月1日以後至本令發布日前轉售紅單，並於111年6月30日以前依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報及補繳稅款並加計利息者，免依所得稅法第108條之2第2項、第3項、第110條第1項及第2項規定處罰。
【函令析要】
一、以函令規範紅單轉讓有違反租稅法律主義之嫌
按所得稅法第4條之4第2項之規定：「個人及營利事業於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。」明確規範視同房屋土地交易者，只有設定地上權之房屋使用權以及「取得預售屋」。
所謂預售屋者，係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的，既然交易者為將來完全之建築物，則並非不動產買賣，而係債權交易。雖然預售屋買賣之本質屬於債權讓與。平均地權條例第47之3條第2項也僅要求「簽訂買賣契約書之日起30日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊」，然而此規定僅未申報之處罰效果，並未否認該預售屋買賣之效力。而未適用民法第758條第1項「非經登記，不生效力」。故而本項規定的取得預售屋，似可理解為取得預售屋契約之債權。
惟本函示將取得預售屋之文義，擴張到了「基於預售屋買賣關係而成立之契約行為」，也順理成章將房地合一稅的規範範圍，由預售屋買賣，擴張到了紅單買賣。
然而，就如同本函示所引用之平均地權條例第47條之3第5項規定：「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。」其性質顯係預售屋買賣的預約，取得紅單，並不等於取得預售屋。
況且，同條第6項業已禁止紅單買賣，而未禁止預售屋買賣，亦徵兩者性質有別。本函示以解釋函令之方式擴張稅捐客體範圍，將預售屋擴張到了與預售屋有關之契約，顯有違反租稅法律主義之處......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）
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