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【稅法】個人出資參與土地重劃賺取的利益該如何課稅

文章發表: 2018/07/06

封昌宏

  • 國立成功大學法學博士
  • 國立高雄第一科技大學會計資訊系兼任助理教授

土地重劃可以改變土地的形狀,並在原土地上增設公共設施,提高土地的使用價值,故具有高度的公共利益。土地重劃需要專業人士的協助及大筆的重劃費用,有意願參與土地重劃的所有權人未必有專業知識和資金從事重劃,為協助土地所有權人進行重劃,臺灣在1979年訂定了獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法,依該辦法第3條規定土地重劃應組織重劃會,並以重劃區內全體土地所有權人為會員。重劃會為籌措重劃的經費可找個人出資,重劃完成後以一部分土地給予出資人抵付重劃費用,該抵付的費用的土地即所謂的抵費地。

當個人出資人參與土地重劃取得抵費地是否涉及課稅問題,財政部在107年1月19日以台財稅字第10600727830號令明確規範,其內容如下:「個人出資者與依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法規定組織之重劃會簽訂土地買賣預售契約書,約定按重劃進度提供開發資金,換取未來開發後之抵費地,該抵費地之取得及價值,具有不確定之風險及利潤報酬,與一般土地出售有別,類似投資之性質,該出資者提供資金參與重劃所賺取之所得,核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得,應以所取得抵費地之重劃後評議地價減除所支付資金成本及必要費用後之餘額為所得額,計入登記取得抵費地所屬年度綜合所得總額課稅。但前開重劃後評議地價低於當期公告土地現值者,以當期公告土地現值為準。」

舉例說明:陳先生100年7月1日出資1000萬元參與臺南市東區的一筆土地重劃案,該土地在107年4月1日完成重劃,陳先生取得一筆抵費地,登記取得日抵費地重劃後的評議地價為950萬元,土地公告現值1100萬元,則應以1100萬元與出資額1000萬元之差額100萬元列為陳先生107年度之其他所得核課綜合所得稅,假設陳先生107年綜合所得稅的邊際稅率為40%,則該筆所得應繳納40萬元的綜合所得稅。嗣後陳先生在107年7月1日以1500萬元出售該筆抵費地時,依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第52條規定免課土地增值稅,至於是否要課房地合一稅,依房地合一課徵所得稅申報作業要點第4點第2款第5目規定:個人以資金參與自辦土地重劃,取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地(抵費地),為重劃計畫書核定之日。故本案是否要課房地合一稅,必須視本案的重劃計畫書核定日,若是在105年1月1日以後則應課房地合一稅1,若在104年12月31日以前免課房地合一稅。假設本案的重劃計畫書核定日是105年2月1日,應以當日為取得,則陳先生持有土地的期間超過2年不超過10年,其出售土地的所得325萬(1500萬元-1100萬元-1500萬元×5%2)應按20%課徵房地合一稅65萬元。綜上,陳先生出資1000萬元共賺取500萬元的利潤,繳納綜合所得40萬及房地合一稅65萬元,合計105萬元,有效稅率為21%。

註釋

  1. 房地合一課徵所得稅申報作業要點第2點第1項規定:「個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易下列房屋、土地,應依本要點規定計算房屋、土地交易所得,課徵所得稅:(1)103年1月1日之次日以後取得,且持有期間在二年以內之房屋、土地。(2)105年1月1日以後取得之房屋、土地。」返回內文
  2. 房地合一課徵所得稅申報作業要點第13點規定:出售土地之費用,包括交易房屋、土地所支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等,不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。未提示上開費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之五者,稽徵機關得按成交價額百分之五計算其費用。返回內文

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