老宅延壽的政策法規、申請補助與法律經濟分析

文章發表： 2026/08/03

蘇南

國立雲林科技大學營建系名譽教授

壹、概說及政策法規

臺灣正面臨「人屋」雙老的社會問題，老年人口快速成長、持續攀升，於2025年超過20%邁向「超高齡社會」。人老樓梯爬不上去，沒有無障礙設施則走路容易跌倒！尤其要推動建築物無障礙，營造無障礙的居住環境，支持長者在地安老。可惜很多老公寓（5樓以下）、老販厝在30、40年前興建時，當時的建築法規根本沒有規定要設置電梯、無障礙設施等；何況當時的建築法規對於房屋耐震要求也較低！尤其是屋齡30年以上4～6樓公寓住宅與6樓以下的透天住宅大多是沒有電梯、無障礙設施。為了加強照顧弱勢族群及提供關懷服務，內政部於「中央政府因應國際情勢強化經濟社會及民生國安韌性特別預算案（114至116年度）」編列老屋修繕經費50億元，撥補中央都市更新基金辦理「老宅延壽機能復新計畫」，針對30年以上的4～6樓集合住宅及6樓以下透天住宅，補助地方政府受理民眾申請建築物修繕，預估可補助500棟老舊公寓，改善高齡者居家環境、減少拆除老屋重建之碳排放及擴大營建內需市場。

根據內政部部不動產資訊平台統計，2025年第一季之全國住宅存量約939萬戶，平均屋齡達33年。目前屋齡超過30年住宅高達516萬戶，65歲以上人口超過467萬人，占全國20%，而很多老舊房屋卻是沒有電梯，造成老人爬樓梯行動安全不足問題。老屋整建或維護是都市更新的方式之一，於「都市更新條例」第4條載有明文。但「老宅延壽」的法源並非源自「都市更新條例」，而是依據2025年8月1日總統公布的「因應國際情勢強化經濟社會及民生國安韌性特別條例」第3條第8款「加強照顧弱勢提供關懷服務」規定所訂定的。內政部已訂定「老宅延壽機能復新計畫（草案）」（下稱老宅延壽）及「因應國際情勢強化老舊建築物修繕補助辦法（草案）」，作為推動依據。比較老宅延壽機能復新與都市更新條例之整建維護方式，這兩者之政策目的、補助對象與條件、推動方式都不同，其區別如【表一】所示。

其實，一般鋼筋混凝土建築物之使用期限約50～60年，使用性能隨著時間而下降。相較於都市更新重建遙遙無期之危老房屋，如實施老宅延壽會使耐震、結構安全及外牆美觀維持趨於初期性能；加裝電梯提升室內無障礙等居住使用，功能甚至比原來的房屋好；而老宅改善成本除較新建成本低外，住戶的土地產權又毫髮無損。何況又有政府的補助！

值得一提的是，「老宅延壽機能復新計畫（草案）」及「因應國際情勢強化老舊建築物修繕補助辦法（草案）」兩個法案目前仍有待主管部會之行政程序通過才能辦理。預計今（2026）年4或5月份可望通過開始申請。

貳、「老屋延壽」補助及金額上限

內政部在2025年底至2026年正式啟動「老宅延壽機能復新計畫」，針對屋齡30年以上之4～6樓公寓住宅，及6樓以下的透天住宅，向地方政府申請、審查通過後，即可補助結構安全評估與修繕室內外空間等。

針對「4～6樓公寓住宅」之整棟可以申請補助除了結構安全性能評估（1.5～40萬元／棟）外，對於公寓住宅公共空間「共用」部分補助修繕項目及額度上限（必選3項）包括：一、新增昇降設備（400萬元／棟）；二、樓梯間修繕（40萬元／棟）；三、公共管線修繕更新（50萬元／棟）；四、老舊招牌、違規物或違建拆除（40萬元／棟）；五、建物物立面修繕（300萬元／棟）；六、屋頂防水及隔熱（50萬元／棟）；七、外掛式空調及其管線之安全改善（40萬元／棟）；八、增設或改善無障礙設施（40萬元／棟）。以上項目之補助金額以各項實際修繕經費65%為限，且不得超過上述之各額度上限金額。此外，對於前述之4～6樓公寓住宅的私人室內「專有」部分補助修繕項目（可加選）包括：居家安全及無障礙設施設備修繕或管線修繕更新等兩項可每戶補助20萬元；但戶籍內如有65歲以上長者或低收入戶、中低收入戶，則加碼補助至每戶30萬元。補助上限是公寓大廈每棟最高補助為960萬元，室內修繕每戶最高為30萬元。

另，就補助「透天住宅」方面，除了結構安全評估的1.5～40萬元／棟）外，還可以補助修繕的項目包括室外修繕及室內修繕。就室外修繕可以補助的包括：一、透天住宅立面修繕——補助5或6樓（300萬元／棟）、3或4樓（200萬元／棟）、1或2樓（100萬元／棟）；二、屋頂防水及隔熱（20萬元／棟）；三、外掛式空調及其管線之安全改善（5萬元／棟）；四、增設或改善室外無障礙設施（5萬元／棟）。此外，就室內修繕補助項目（可加選）還有包括居家安全及無障礙設施設備修繕、管線修繕更新（20萬元／戶；長照2級加碼至30萬元／戶）。但前揭補助金額以各項實際修繕經費65%為限，且不得超過額度之上限金額。補助上限，透天建築物室外立面修繕依樓層不同，最高補助100～300萬元。

老宅延壽與過去強調「拆除重建」的都更重建或危老政策不同，其核心在於「修繕維護優於拆除重建」。讓老房子在不拆除的情況下也能安全、舒適地能再住10～20年左右。老宅延壽與都更／危老重建的主要差別如【表二】所述。