壹、導　言

2025年4月，主計總處公布2023年國富統計，家庭部門平均每戶淨值創新高達1,889萬元，主要受臺股全年上漲26.83%推動之故。家庭資產結構以房地產為主，其次為人壽保險準備及退休基金準備與有價證券。瑞士銀行集團（UBS）日前所公布的調查報告中也顯示，臺灣去年平均每位成年人擁有312,075美金（約944.7萬元新臺幣）資產，中位數則是114,871美金（約347.7萬元新臺幣），分別排名世界第15、第17，兩者皆高於日本及南韓等亞洲國家。資產活化是財富規劃的重點之一，倘若能善用不動產作為活化客體，打造安全友善的福利環境，也有助於因應高齡化趨勢。

2020年9月，金融監督管理委員會（下稱金管會）啟動信託2.0「全方位信託」計畫，第一階段（2020年9月至2022年8月）中所提出之四項願景，與不動產相關者便有三項，即：

• 願景一、打造友善住宅，推動在地安老

透過融資、地上權（租賃權）信託、不動產信託、不動產開發信託、營建資金信託及受託代管不動產等，並結合都市更新、利用公有閒置土地等，與安養設施開發業者合作興建安養宅或日間照護中心，達成居家養老、社區養老、機構養老等在地安老目的。

• 願景二、協助資產管理，保障經濟安全

透過預收款信託、結合以房養老及各項保險給付成立提供高齡者生活照護費用支付功能之安養信託，並可配合動態調整信託財產給付額之裁量信託，以達成協助高齡者資產管理及確保經濟安全之功能。

• 願景三、結合證券化工具，發展多元市場

不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trust, REIT）具有活化不動產、增加籌資管道及有效開發利用不動產之功能，透過鼓勵金融機構參與REIT市場，及加強對REIT之管理機制，俾結合證券化工具促進市場多元化發展，及加強投資人權益保障。

由以上願景便可知悉信託結合不動產運用之重要性與實用性。緊接著，於2022年9月啟動的信託2.0「全方位信託」第二階段推動計畫中，與不動產相關之重要措施亦包含「研議修正相關法令以加強對不動產投資信託基金（REIT）之管理」與「持續協調強化預售屋之信託機制」，亦突顯信託結合不動產之必要性與發展性。本文以時間為經，檢視信託結合不動產發展的金融創新軌跡，並以現時面臨之議題為緯，在創新的刻度中探究發展的進階可能性。

貳、超高齡社會與信託之運用

發展信託已逾百年的日本，一直是我國發展信託制度與法令之重要學習典範，在完整且不斷創新的體制下，認定信託具有長期管理財產所需之意思凍結機能（不因委託人意思能力喪失或死亡而影響信託目的之貫徹）、受益人連續機能（信託目的確定之際即約定信託受益權未來可依序歸屬於連續指定之多數受益人，俾使信託目的得以長期落實），以及受託人裁量機能（因委託人預慮尚未發生但卻可能發生之情事，授權予受託人視情況選擇最適宜之受益人及處理方式），此三種機能對於高齡者之財產保障，發揮了重要的對策效益 。此三項機能的核心為受益人之保障，然而伴隨著生存壽命的延長、居住型態的改變、繼承主體的複雜，以及在地安老的需求等實際需求陸續浮現，信託又當如何因應？

一、信託另類機能之體現

在固有機能的基礎，轉換思維聚焦於信託財產上可以發現，信託所具備的另類機能為：

(一) 能力轉換機能

意指未來將有更多資產的管理必須具備高度專業性（例如虛擬資產或綠色金融資產等），受託人可善用其專業能力協助受益人管理及運用信託財產，為客戶創造更高的價值。

(二) 資產轉換機能

針對信託財產所產生之受益權，加以轉換成為小分子化可促進流通，更可促進資金之循環。

(三) 時間轉換機能

信託制度係以受託管理、運用或處分信託財產為目的，在貫徹信託目的的同時，並兼顧如何讓受託財產發揮超越時代的價值（例如遂行家業傳承之目的），以因應未來的變局，也是信託極為重要的機能。

質言之，透過能力轉換機能與資產轉換機能的活用，將有助於高齡受益人，無論使不動產發揮持續自住的功能抑或轉化為現金流的證券化模式，都能將不動產活化利用，並落實安養之目的。此外，針對無人繼承的空屋，也可透過能力轉換機能與時間轉換機能的運用，讓不動產得到妥善利用，甚至反饋社會。

二、國內外常見之信託結合不動產運用模式

信託結合不動產之發展，在國內外均有相關案例與類似模式。考量不動產所具備之不可移動性（Immobility）、區域性（Regional）、可分離性（Separability），以及同時具備消費財（consumption goods）與資本財（capital goods）的雙重性（Duality），與信託結合更顯效益。

(一) 國外模式

關於信託結合不動產之運用常見的型態有不動產管理信託、不動產處分信託、不動產管理處分信託以及土地信託等，在日本、韓國或美國皆有相似類型。詳言之，依據信託目的設定為管理或處分，進而由委託人交付不動產並移轉權利予受託人，將管理或處分之利益歸予受益人者，即為不動產管理或處分信託，前者收概括管理之效，後者則落實處分的一元化。此外，所謂的土地信託，其目的旨在對於不動產進行開發、管理或處分，並大抵可區分為「管理（租賃）型」與「處分（零售）型」，基本態樣係由土地所有權人擔任委託人及受益人，將土地信託予受託人，由受託人與營建公司洽接營建契約，並與管理公司簽訂管理契約；資金方面，亦由受託人與金融機構進行資金融通，俟建物完成後租賃或零售予住戶，並將所收取之資金扣除必要費用後返還予金融機構及受益人即土地所有權人。在泡沫經濟期間，日本也善用土地信託作為有效開發土地及活絡資金的方法。

(二) 國內模式

在我國最常見的信託結合不動產運用模式為不動產信託，此項信託乃我國信託業法第16條所規定信託業者得申請辦理之業務項目之一，係指信託成立時，委託人以不動產作為信託財產之信託，其架構為不動產所有權人（委託人）將其所持有之不動產（包括土地及其定著物等）信託予受託銀行（受託人），雙方簽訂信託契約，受託銀行依該信託契約約定將信託之不動產為開發、管理或處分，藉以提高不動產運用效益，以達成信託目的。

目前實務上，不動產信託業務依信託目的大致可分為「不動產管理信託」、「不動產開發信託」及「不動產處分信託」等三種，而實務上為配合委託人之個別需求，三種類型常會混合搭配。「不動產管理信託」係受託銀行將不動產所有權人所信託之不動產加以經營管理，並依信託契約約定，將所獲得之租金或其他收益交付受益人；「不動產開發信託」係運用於一般建案、自行改建舊屋案、都市更新案等之開發規劃；而「不動產處分信託」主要係由受託銀行依委託人之要求，將所信託之不動產以適當價格出售，於信託關係結束時，再將出售所獲得之價款分配給受益人，不動產所有權則轉移給承購人。將不動產交付信託，對於各方參與者（包括委託人、受益人、地主、建築商、承購人或融資銀行等）皆有益處，例如經由受託銀行之專業管理，可提升資產運用之效率及安全性，在活絡不動產所有權人持有的不動產之際，也能保有不動產的實質權利。此外，不動產交付信託後，信託財產將受到信託法之合法保障，不會被受託人之債權人強制執行，也具備不動產保全之功能。

除此之外，不動產交付信託，容易取得融資銀行之信賴，有利於資金之調度與籌措。再者，亦可確保興建工程資金專款專用，避免發生資金被挪用之情事，促使興建工程順利進行，以保障承購人權益；同時，興建工程之施工品質及進度係由受託人監控，亦能確保工程完工，進而增加承購人之購買意願。放眼臺灣，由於不動產市場需求增多，近年來也帶動不動產信託業務的發展，透過信託之機制設計，加上受託銀行所提供之專業管理與服務，可將所有權及事權單一化，使信託財產獲得安全保障，提升不動產資產之有效利用，順利達成委託人交付信託之目的......（閱讀全文請參考月旦知識庫）

全文刊登於月旦會計實務研究，第95期：高齡安養：信託與財務規劃及其法制與實務挑戰　 訂閱優惠