【稅法】買錯房屋換屋的稅務風險－臺北高等行政法院105年度訴字第1818號判決解析

文章發表： 2018/01/10

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封昌宏

國立成功大學法學博士
國立成功大學法律系兼任助理教授

一、案例事實

原告於99年間以28,779,769元向海○公司購買海○大帝A1棟2樓房地之預定買賣權利，嗣於100年12月10日以總價34,000,000元，將前開A1棟2樓房地預定買賣權利轉讓予泛○公司，並購入E2棟16樓房地。被告（財政部北區國稅局）所屬中壢稽徵所以交易時之成交價額34,000,000元，減除實際取得成本28,779,769元，及因移轉該項權利所支付之仲介費1,000,000元、代書服務費2,000元，核定原告財產交易所得為4,218,231元，歸課原告100年度綜合所得稅。

原告不動產買賣交易圖示

二、原告主張

購買海○大帝A1棟2樓房地原來預供自住，嗣因聽聞A1棟1樓將作為咖啡店、麵包店等餐飲店面，慮及原告及家人身體因素，遂購買E2棟16樓房地。惟因原告財力有限，無力同時購置二屋，乃轉售A1棟2樓房地與他人，並將所得款項全數作為E2棟16樓房地屋之買賣價金。查現今房地市場，買受人得向建商更換同建案其他房屋，在換屋過程中，買受人無需繳納任何稅金；而查原告購買A1棟2樓及E2棟16樓房地，雖是不同交易標的，惟交易目的均為取得海華大帝房屋供自住使用，亦即原告出售A1棟2樓房地，僅為購置同建案社區E2棟16樓之行為一部，係屬購買E2棟16樓房屋之前行為，並無財產交易所得的實現，請求撤銷原課稅處分。

三、判決理由

原告縱將出售A1棟2樓預定買賣權利之價款，用以購買E2棟16樓預定買賣權利，該價款係屬E2棟16樓預定買賣權利之成本，非本件A1棟2樓房地預定買賣權利之成本，自不得於售出價款中予以減除，原告主張顯屬無據。

四、判決理由解析

本案判決理由指出，出售A1棟2樓預定買賣權利，與再買入E2棟16樓預定買賣權利，兩者是不同的法律行為，不能將兩個法律行為混為一談，兩者應分別的評價，出售A1棟2樓的獲利已實現，應列入原告100年的所得課稅。出售A1棟2樓之價款，僅為原告購買E2棟16樓房地預定買賣權利之資金來源，是未來出售E2棟16樓的成本，與出售A1棟2樓的獲利無關。

本文要另外補充的是，本案若依原告的主張，其購買A1棟2樓屬動機錯誤的行為，故無法向出賣人主張撤銷買賣，故原告不是將A1棟2樓退還給出賣人，而是將A1棟2樓出售給第三人，再以出售的價款購買E2棟16樓，與原告主張更換同建案其他房屋的情形顯然不同。本案以出賣人海○公司而言，是先後出售兩戶房屋給原告，而非僅出售一戶房屋給原告，原告將其中一戶出售獲利了結，再去買另一戶房屋，出售第一戶獲利了結的部分，當然應該列入所得課稅。

本案若是原告與出賣人協商，將A1棟2樓房屋預買的權利更換為E2棟16樓，是否有財產交易損益，依本文的見解，因交換等同買賣，故仍然有財產交易的損益，只若無資金的收付，代表換入權利與換出權利是等價的，故計算出的財產交易損益是零。但若出賣人是以銷貨退回的方式取回預售A1棟2樓的權利，再出售E2棟16樓給原告，原告即不產生財產交易所得的情事，本案原告出售A1棟2樓的權利已收取價金，財產交易所得已實現應無任何的疑義。本案原告在出售前，若曾諮詢會計師或記帳士等專家，應可避免因認知錯誤，而遭受到補稅處罰的結果。