壹、前　言

囤房稅2.0（即房屋稅2.0新制）已於2024年正式上路，2025年首年開徵即亂象叢生，其中最攸關普羅大眾者，厥為財政部規定之「實際居住使用」所衍生之自住用房屋設戶籍問題。近期報載（邱琮皓，2025） 立法院預算評估報告指出，推動囤房稅2.0目的，是希望增加房屋租賃及買賣市場供給措施，促進餘屋釋出，不過是否確有效果仍待檢驗，呼籲財政部應定時驗證房屋釋出效果；且2025年5月房屋稅2.0首年開徵，仍有不少民眾來不及完成戶籍登記，影響自住用稅率適用，例如本人、配偶或直系親屬須完成戶籍登記，才能適用全國3戶以內的自住用房屋優惠稅率，導致實際同住家人戶籍卻不同的狀況，建議應持續精進並研謀簡政便民措施。這份報告明白揭櫫，房屋稅新制為了滿足「實際居住使用」，而強制民眾設戶籍所產生之亂象，殊值關注與討論。

貳、房屋稅新制辦竣戶籍登記相關規定

一、房屋稅條例及相關規定

房屋稅條例第5條第1項第1款規定:「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：(一)供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值1.2%。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有1戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值1%。」同法條第4項規定：「第1項第1款第1目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬『應於該屋辦竣戶籍登記』，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前3項房屋戶數之計算、第2項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。」

財政部乃依據上述法律授權，修正「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」（下稱自住及公益出租使用認定標準）第2條規定：「Ⅰ.所有人或以土地設定地上權之房屋使用權人為個人之住家用房屋下列情形者，屬供自住使用：(一)房屋無出租或供營業情形。(二)供本人、配偶或直系親屬『實際居住使用』，且『應於該屋辦竣戶籍登記』。(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。Ⅱ.本人、配偶及未成年子女於全國僅持有1戶房屋，符合前項第1款及第2款規定，且房屋現值在一定金額以下者，適用本條例第5條第1項第1款第1目但書規定之稅率。」

二、財政部賦稅署宣導房屋稅2.0新制必須辦竣戶籍登記之重點

(一) 房屋稅2.0新制，參據土地稅法自用住宅用地定義，就自住房屋增訂「辦竣戶籍登記」之要件，房屋符合：1.無出租或供營業使用；2.本人、配偶或直系親屬「實際居住使用」，並於該屋「辦竣戶籍登記」；3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶（含）以內，為自住房屋，可適用較低稅率1.2%課徵房屋稅。

(二) 2025年3月24日「仍未辦竣戶籍登記」者，2025年期起房屋稅將改按非自住房屋稅率（法定稅率1.5%～4.8%）課徵。

(三) 房屋稅新制增訂「辦竣戶籍登記」為自住住家用房屋要件之理由為，參據土地稅法第9條「自用住宅用地」應符合本人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記之規定，俾使同一房地的房屋稅及地價稅自住認定要件趨於一致，減少徵納爭議，簡化稅政。

參、問題探討

一、地價稅與房屋稅自住條件並不一致

財政部（2025）宣稱，房屋稅條例規定自住住家用房屋必須辦竣戶籍登記，係欲使同一房地的房屋稅及地價稅自住認定要件趨於一致。惟查房屋稅自住住家用稅率除須本人、配偶或直系親屬任一人辦竣戶籍登記外，尚有不得作為出租或營業用途；且限本人、配偶及未成年子女合計持有全國不超過3戶內；至於地價稅要適用自用住宅用地稅率，除同樣須符合本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記及房屋無出租或供營業使用情形等條件外，尚須具備「(一)地上房屋須為本人或配偶、直系親屬所有；(二)都市土地面積300平方公尺內、非都市土地面積未超過700平方公尺；(三)本人、配偶及未成年之受扶養親屬，以1處為限。」等條件，是以，同一房地辦竣登記戶籍之後，地價稅與房屋稅的自住認定結果，並未盡能一致，特別是「本人、配偶及未成年之受扶養親屬，以1處為限。」舉例言之，李先生在新北有A戶房地，其已辦竣戶籍登記，且已申請適用房屋稅自住住家用稅率及地價稅自用住宅用地稅率；配偶另外在臺中有B房地，且由其及未成年子女辦竣戶籍登記。如果李太太再申請B戶適用自用住宅用地地價稅率及自住住家使用房屋稅率，以房屋稅而言，A戶及B戶沒超過全國3戶，因此均可適用；但地價稅部分，因為受本人、配偶及未成年之受扶養親屬只能有1處之限制，李先生及其太太只能從2戶中選擇1戶適用。

二、戶籍登記與實際居住之現實差距

自住及公益出租使用認定標準第2條規定之自住住家用房屋，條件有3：(一)房屋無出租或供營業情形；(二)供本人、配偶或直系親屬「實際居住使用」，且「應於該屋辦竣戶籍登記」；(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。誠然規定「實際居住使用」作為自住用之認定基礎，難謂有誤，但何謂「實際居住使用」？現行法律並無明文，僅民法第20條第1項有關於住所之定義，以「依一定事實，足認以久住之意思，住於一定之地域者，即為設定其住所於該地」，因此稽徵實務其實從來都無從認定「實際居住使用」，因此財政部可能因而基於簡化稅政，而修法規定「應於該屋辦竣戶籍登記」，作為「實際居住使用」之認定基礎，但結果反而治絲益棼。

持平以論，欲使房屋稅與地價稅自用之認定一致，非無必要，但戶籍登記不等於實際居住，恐為人盡皆知之不爭事實。且辦竣戶籍登記僅為行政登記新制，新制一律以「設籍」作為居住事實之認定基礎，反而可能使真正自住但因家庭因素無法設籍者，被排除在優惠之外；未實際居住者卻可藉由辦竣戶籍登記而取得優惠，形成制度與現實脫節現象。舉最明顯之例言之，民法第1001條規定，夫妻負有互負同居的義務，假設有某對夫妻持有A及B兩屋，實為共同居住且皆設戶籍於A屋，B屋則空置。新制實施以後，其妻為符合辦竣戶籍登記規定，乃遷出戶籍、設籍於B屋，兩戶房屋雖因而皆可適用自住住家用稅率，但分別辦竣戶籍登記後，這對夫妻就真的會因而分居嗎？顯然不會，但萬一會，豈非制度誘使甚或鼓勵夫妻分居？又豈無違反民法第1001條意旨之虞？是以，財政部硬把「辦竣戶籍登記」與「實際居住使用」畫上等號，恐怕除了方便地方稅稽徵機關認定居住事實之外，實際上更可能導致徒有戶籍而無居住事實之窘境......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

全文刊登於月旦財稅實務釋評，第75期 　 訂閱優惠