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談妥出售而尚未過戶的不動產,免課遺產稅

文章發表: 2020/08/10

吳俊志

  • 誠遠商務法律事務所律師

根據經濟日報報導,去年間有位地主甲已經談好土地出售事宜,約定將土地出售予乙。但是沒想到乙匯款後隔兩天,甲就身故過世,這時3,000萬元的購地款,以及尚未過戶之不動產,均屬甲所有,其繼承人擔心均被記入遺產,而被課徵高額遺產稅 1

未償債務可自遺產中扣除

遺產及贈與稅法第17條第1項第9款規定:「左列各款,應自遺產總額中扣除,免徵遺產稅︰九、被繼承人死亡前,未償之債務,具有確實之證明者。」

上述的條文,描述的是計算遺產稅稅基時的減項,遺產稅既然是針對繼承時遺留的負擔能力課稅,則就負擔能力中不應予以計算者,自然應該加以減除。例如繼承的房地產中尚有高額的房貸還沒還完,這時如果只對房地產課稅,但對房貸視若無睹不加以減除,則顯然錯誤評價了遺產的總值。

然而若從上述新聞報導,以及國稅局的解釋出發,仍可能會有一些需要著墨或是深究之處。

乙是否付款計算結果均無不同

根據台北國稅局在新聞訪談中說明:「買賣契約既已談妥,剩下的就是雙方履行義務,就結論而言,這筆未過戶的不動產是不必課稅的,整筆房地屬於被繼承人生前的未履行債務,可以把房地價值加入未償債務扣除額,整筆抵減掉。……」因為甲已收到房款,乙的債務已履行,剩下的就是甲的移轉登記房地產之債務,而這筆債務依照遺贈稅法第17條第1項第9款的規定,屬於未償債務,這時的債務是房地產本身,跟其所持有的房地產價值剛好抵銷,最後會被課遺產稅的只有甲帳戶裡的3,000萬。

但比較可能發生爭議的,是台北國稅局提到的第二種情況:買賣契約成立後,雙方都尚未履行債務,乙還沒付款,甲也還沒交屋。這時甲的遺產本身是該筆房產加上對乙的3,000萬債權,根據遺贈稅法第4條第1項「本法稱財產,指動產、不動產及其他一切有財產價值之權利。」也就是說3,000萬的債權也在遺產內,亦即此時的遺產,如果是債權還是現金,都是3,000萬,而債務都是該筆不動產,結果並無不同。

這筆尚未過戶的不動產,通常爭執者在於其是否屬於遺產,如果已經不算入遺產了,那自然不再遺產稅的課徵範圍內,乙要到下次移轉時方才繳納土地增值稅及房地合一稅。而若是計入遺產的部分,則應按照遺贈稅法第6條的規定,若無遺囑執行人時,則由繼承人繳納遺產稅。

小結

但讀者可能想到了另一個情況,假設沒有買賣契約存在,這筆不動產會怎麼被課稅呢?由於按照遺贈稅法第10條第3項規定:「第一項所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準;其他財產時價之估定,本法未規定者,由財政部定之。」所以會變成用土地公告現值加房屋評定價格計價,價值很有可能較3,000萬少得多。但理論上把房子換成錢,負擔能力並沒有不同,就如同本件實收的金錢或是尚未收取的金錢債權,價值是一樣的,但在不動產的案例中卻會造成落差,是我國稅制一直以來對不動產特別規定導致的扭曲。

註釋

  1. 經濟日報/程士華,〈生前談妥賣房 免課遺產稅〉,2020年7月29日。(https://money.udn.com/money/story/6710/4737942,最後瀏覽日:2020年7月29日) 返回內文

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