日前有一則新聞，關於「阿公送孫900萬元公寓，贈與稅全免」報導，引發熱議與討論，同時涉及贈與稅及房地合一稅，本文全盤分析、解構並延伸討論之。

甲(阿公)111年欲出資900萬元購買公寓一戶，送給孫子(丙)。公寓市價900萬元，若當時公告現值及房屋評定標準價格合計180萬元。共有兩種做法，涉及租稅及規定如下：

【作法一】「先贈與、後買賣」~採取兩年時間，分進合擊

1. 甲(阿公)及乙(阿嬤)分別贈與丙(孫子)現金244萬元，共計488萬元。111年度贈與人之免稅額每人為244萬元，因此，丙獲贈現金488萬元，免徵贈與稅。


2. 接著，由甲(阿公)及丙(孫子)分別出資450萬元，共同購入市價900萬元房地產(公寓)一處，以「共同持有」方式登記，阿公及孫子各持有二分之一，於111年8月完成登記。


3. 隔年112年甲(阿公)及乙(阿嬤)再分別贈與丙(孫子)現金244萬元，共計488萬元，同樣免徵贈與與稅。丙112年自受贈金額當中，出資450萬元向阿公購買另外二分之一產權，則房屋過戶到孫自名下，達到免徵贈與稅目的。


4. 然而，除了贈與稅之外，亦應考量「房地合一稅」，甲(阿公)於一年內出售該房地，原應適用45%稅率課徵房地合一稅，但由於阿公「出售金額」等於「購入成本」，沒有房地交易所得，112年出售時。只要盡到房地合一申報義務即可，無實質稅額之負擔。


5. 阿公移轉土地持份二分之一時，仍應依照土地漲價總數額申報繳納少許土地增值稅；丙取得房屋二分之一持分時，應繳納6%契稅。

以上作法適用於市價較低之房地產，可以透過兩年或三年贈與稅之免稅額做巧妙規劃移轉，達成免徵贈與稅及房地合一稅的節稅目標。上述案例，許多年後丙(孫子)出售房地時，其「取得成本」認定，仍為其「實際取得成本950萬元」，不會有低估取得成本，進而產生高額房地合一稅問題。

【作法二】「視同贈與」~以自己之資金，無償為他人購置財產

1. 阿公甲111年8月直接以現金900萬元購入公寓一戶，送給孫子丙，由阿公出資，該房地之所有權全部一次登記為孫子丙所有。
   →依據遺產及贈與稅法第5條第3款規定：「以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。」若該土地公告現值為100萬元、房屋評定現值為80萬元，則房地現值合計180萬元，以贈與論。由於180萬餘小於111年度免稅額244萬元，該房地之贈與，免徵贈與稅。


2. 上述做法，會產生孫子丙後續移轉房地之高額房地合一稅問題。丙若干年後出售時，計算房地合一稅的取得成本，是以受贈時之「土地公告現值及房屋評定現值180萬元」再考量物價指數調整計算後之數額認定，若出售時市價大幅增加，將產生大量房地交易課稅所得及房地合一稅額。
   →此直接贈與房地產(視同贈與)作法，可謂「短多長空」，短期內得以節省贈與稅，但長期而言，卻需要付出較高額的房地合一稅。


3. 當然，許多年後孫子丙出售該房地時，若符合所得稅法第4條之5第1款「出售自用住宅」之所有條件，則依據上述2.計算課稅所得，得再減除400萬元優惠後，課以10%稅率，繳納房地合一稅。得以透過400萬元免稅額及10%較低稅率，彌補部分「取得成本」以「現值認定」低估成本所產生的高額稅負。


4. 最後，若許多年後孫子丙出售該房地後，2年內重購符合所得稅法第14條之8規定之自用住宅(2年內「先買後賣」亦適用之)，則得申請「重購退稅」以退回或抵減其全部或部份出售房產之房地合一稅額。

綜上所述，阿公(甲)想要贈與愛孫(丙)房地產之前，應尋求專業人士協助，考量該房產價值高低、沙盤推演若干年後丙出售的動機及狀態，以最有利方式做合法之全盤規劃，方得以達到順利節稅、祖孫皆大歡喜之境界。

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