壹、前言：高齡化浪潮下，從「養老金」到「燙手山芋」的財產權危機

臺灣社會正以全球罕見的速度駛向超高齡社會的深水區。此一深刻的人口結構轉型，不僅對宏觀的社會福利與醫療照護體系構成嚴峻挑戰，更在微觀層面對無數家庭的財產權行使與管理，引爆了前所未有的危機。在傳統觀念中，不動產作為國人最核心的資產形式，其管理與傳承高度依賴家庭內部的倫理默契與支持網絡。然而，在家庭結構核心化、少子化與失智症盛行率攀升的多重衝擊下，這套傳統模式已然失靈，暴露出驚人的脆弱性。

當房屋所有權人邁入高齡，特別是面臨失智症等認知能力退化風險時，其名下賴以為生的租賃資產，租客糾紛、房屋修繕、租金催繳等繁瑣事務，對於身心狀態日漸衰退的長者而言，無疑是沉重負擔，租賃住宅管理及收益從穩定的「養老金」，質變為難以管理的「燙手山芋」。而問題的核心癥結，在於一個法律與實務交織而成的困境：宣告前空窗期及失智導致資產近乎被凍結。

當房東因失智而不能為意思表示或受意思表示而受監護宣告時，其在法律上的行為能力即告喪失。然而，從出現顯著症狀到法院正式作出監護宣告，存在法律真空且長輩有可能因自尊心或信任因素抗拒監護宣告。在此期間，房東法律上仍有行為能力，容易被詐騙集團利用導致受詐騙。而金融機構的第一線人員，雖被要求遵循失智友善相關指引，但在可能因未盡善良管理人注意義務而面臨訴訟賠償的巨大壓力下，面對失智或疑似失智的長輩，最理性的自保之道便是拒絕交易、保守應對，進而加劇了資產在實務層面的凍結 。這種制度性失靈，除了長輩的資產難以運用至幾乎凍結，也導致理想中的機構型信託難以落地，民眾僅能選擇「親友間信託」（即為本文稱的「家族信託」）。

本文旨在針對此一系統性失靈進行的法學與政策分析。首先，將闡述如何運用家族信託此一核心法律工具，作為事前規劃，根本性地繞開受詐騙及資產凍結的法律地雷。其次，將比較「以房養老」與「留房養老」兩種資產活化策略，論證後者在資產保全與社會價值上的優越性。進而探討如何引入專業的租賃住宅服務業，作為實現「留房養老」不可或缺的執行端。最後，將聚焦於破解金融機構承作困境的制度性方案，提出包含釐清法律責任、建立產業標準與發展新型態信託機構等多層次的改革芻議，期能為臺灣建構一個權責清晰、風險可控、運作高效的租賃住宅信託生態系。

貳、核心法律架構：以家族信託建構財產安全網

面對高齡房東可能因失智、中風等原因導致管理能力中斷的風險，最有效的事前規劃，便是在其意思能力尚屬健全時，預先成立家族信託。此舉不僅是財產規劃，更是對個人尊嚴與未來生活品質的前瞻性保障，其核心價值在於完全避免事後介入（如監護宣告）的漫長等待與不確定性。

一、信託的基本法律構造與運作

依我國信託法第1條，信託係指委託人（高齡房東）將財產權（如房產）移轉給受託人（可為信賴的子女或專業機構），使其依信託本旨，為受益人（通常是房東本人）的利益管理或處分信託財產。財產的所有權雖名義上移轉，但其管理與收益皆受契約嚴格拘束。

具體操作上，一位意識清楚的房東可設立信託契約，將房產交付信託。契約可詳載：租金收入應優先支付房貸、稅費、修繕及管理費，餘款應定期匯入指定的安養機構帳戶或作為房東生活費。契約更可授權受託人在特定條件下（如需入住高額護理之家、高額醫療手術費或經信託監察人同意），得處分該不動產，確保醫療資金無虞。如此一來，縱使房東日後因失智而喪失行為能力，整個資產管理系統仍能依其當初的意志，合法、穩定且無縫地運作，徹底避免了財產凍結與管理中斷的窘境，完美繞開了宣告前空窗期的危機。

二、信託的獨特優勢：資產隔離與紛爭預防

信託最關鍵的優勢在於資產的獨立性。一旦財產交付信託，在法律上即獨立於委託人與受託人各自的自有財產之外，且原則不得強制執行。這意味著，即便擔任受託人的子女自身面臨債務或離婚，其債權人或配偶亦不得對該信託財產主張權利。此資產隔離效果，為房東的養老資產提供了堅實的防火牆。

此外，信託更是預防家庭紛爭的絕佳工具。子女間因父母財產管理意見相左而對簿公堂的案例屢見不鮮。監護宣告程序中，由誰擔任監護人往往成為家庭衝突的引爆點。透過信託，房東可將其意志以具法律約束力的方式明確化，預先安排好管理模式與收益分配，從源頭消弭了日後子女間因猜忌與誤解而產生衝突的可能性。

三、不動產登記及信託專簿：不動產信託登記帶來的對世效力

相較於金錢信託，不動產信託更擁有難以取代的法律優勢。不動產一旦完成信託登記，即留下可供任何人查驗的足跡。此一公開、公示機制強化了登記對抗效力，實務上意味著第三人若未善盡登記調查義務，即無從主張自己屬於善意第三人而取得不動產；換言之，信託登記在法律上切斷了以「善意受讓」為由的爭奪或詐取通道，對受益人、受託人與交易相對人均提供更高層級的權利安定性。

進一步而言，信託專簿的存在賦予地政事務所審查功能：每逢申辦信託設立、變更、塗銷或信託歸屬登記時，承辦人員必須核對專簿中留存的信託契約或遺囑影本，確認委託人、受託人身分、受益權內容及處分限制是否符合既有信託條款。若登記申請要件與專簿記載不符，地政機關得拒絕受理或要求補正。此層把關不僅防堵未經受益人同意即私自處分信託不動產的風險，也確保後續抵押、移轉或設定他項權利時，程序與信託約定一致，進而大幅提升交易安全與市場信賴。

此外，在家族治理與財富傳承層面，不動產信託得以依據坐落地號、用途及收益模式，精準設定分期歸屬、收益分配或公益條款，避免繼承爭議與資產片段化；反觀金錢信託雖可約定比例分配，但因標的流動且缺乏登記公示，其對世安定性與長期保全效果相對有限。

綜合而論，不動產信託登記所帶來的揭露與對抗功能，加上傳承彈性，使得不動產信託在風險控管、資本運用與跨世代規劃均展現超越金錢信託的優勢；而「善意第三人無從主張善意取得」的法律屏障，更將其法律保障層級推升至難以撼動的高度。

四、信託監察人：確保信託目的實現的監督機制

為防止受託人濫用權力或消極不作為，房東在設立信託時，可同時指定一位或多位信託監察人（如未擔任受託人的其他子女、律師、會計師等公正第三方）保護受益人。監察人被賦予實質權力，可以受益人之利益要求受託人提供管理報告與帳目、對不當行為提出異議，甚至向法院請求撤換不適任的受託人。此一內部制衡機制，使家族信託不再僅依賴人際信任，更增添了一層制度性保障，讓委託人更能安心託付......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

全文刊登於月旦財稅實務釋評，第69期 　 訂閱優惠