壹、前    言

日本和臺灣因為距離相近，經濟、文化等民間交流極深，所以日本不只是臺灣人出國旅遊的首選，也是臺灣人近來投資的熱門地點。既然是投資，就應該從投報率、稅制、融資可能性和投資保障等理性角度進行分析，特別是不動產投資，由於投資金額龐大，且需要經營管理才能產生租金收益，加上變現也不如股票等投資工具容易，更應該留意臺、日兩端的市場與制度差異。

特別是稅負，通常會是赴日投資不動產前，實務工作者最常被詢問的焦點議題。雖然常言「中華民國萬萬稅」，但持平而論，歐、美、日等先進國家的本地稅負負擔通常高於臺灣，加上因為投資架構的選擇不同，可能投資目的國相同，卻可能導致完全不同的稅負差異。未能考慮自身條件和情況，而貿然出手，不僅可能被稅負吃掉可觀的投資收益，更可能因為未能事前充分掌握稅負資訊，而導致錯誤的投資判斷。

本文以下將為各位進行各種常用的投資架構的稅負比較，並且介紹一種日本特殊投資架構匿名組合（TK-GK）。通常進行稅負分析比較時，會從取得時、持有期間和出售資產時等三個時段進行分析，但為行文簡介，本文就取得不動產時的不動產取得稅、印花稅、不動產過戶的登錄免許稅，以及持有期間的固定資產稅予以略去，並聚焦於租金所得與資本利得課稅之探討。本文所提到的日本與臺灣法令是以2025年10月8日時點為準，合先敘明。

貳、各種投資架構分析

一、臺灣居住者個人名義投資日本不動產

(一) 日本非居住者身分之判定

首先，依據日本稅法規定，所謂「居住者」的定義是指在日本國內有住所，或至目前為止繼續1年以上在日本有居所者而言。又依據日本實務的解釋，有以下二種情形之一者，會被推定為在日本有住所：1.在日本國內具有通常有必要繼續居住1年以上之職業者；或2.具有日本國籍，且參照其在日本國內有共同維持生計的配偶或親屬或其職業、資產之有無，而足認其在日本有繼續居住1年以上之事實者。因此「非居住者」係指不具有前述身分之人。

其次，由於臺灣和日本間已於2015年簽訂臺日租稅協定，且已於2016年6月13日生效，因此對於是否為居住者之判斷，應同時參酌臺日租稅協定之規定。當雙方各自法律規定，同時該當為雙方居住者時，即依臺日租稅協定第4條第3項之規定，依據永久住所所在國、主要利益中心地所在國、經常居所地所在國、本國籍所屬國等順序，決定哪一邊為居住者國。

承上，日本並未限制投資人以非居住者個人名義取得日本不動產，因此臺灣投資人雖不具有日本居住者身分，但並不妨礙臺灣投資人以日本非居住者身分取得日本不動產。

(二) 日本不動產所得（租金所得）之課稅

對日本而言，非居住者取得日本不動產所得（租金）時，需依法結算申報日本所得稅，適用累進稅率（5%〜45%）。承租人對非居住者支付租金時，需先依法扣繳20.42%。

臺灣投資人如果具有臺灣居住者身分，依據所得基本稅額條例第3條第1項第5款的反面解釋，需適用該條例計算個人基本稅額（即所謂「最低稅負制」）。又依據所得基本稅額條例第12條第1項第1款規定，中華民國境外所得必須納入個人基本所得額，日本不動產所得（租金所得）為日本來源所得（非中華民國來源所得），因此需納入計算。同時依據同法第13條規定，如果該所得已經在所得來源地（日本）繳過稅，則可主張外國稅額扣抵。

臺灣所得基本稅額條例規定個人最低稅負制的稅率為20%，因此在實質稅率上，如果在日本繳納的租稅已經高於該稅率的話，就毋庸再按照個人稅最低稅負制繳稅了。如有不足，必須再按照最低稅負制扣除外國稅額的差額後繳稅。

因此實質稅率可能會落在20%～45%之間。

(三) 不動產交易所得

日本針對不動產交易所得額係以收入金額減去不動產取得費用和交易費用，並扣除特別扣除額後所計算得出。至於所謂收入金額指的是實際不動產交易價格；而所謂取得費用是指取得不動產時的對價，但得扣除所有期間的折舊。交易費用包括為出售不動產而支付的仲介費、登記規費，乃至於為清空土地的拆除工程費或既有租戶的拆遷補償等等。所謂特別扣除額，必須符合特定的租稅優惠要件，例如出售現居住的房屋時，可主張3,000萬日圓的特別扣除額。

日本稅法針對個人的不動產交易所得有規定特殊稅率，亦即針對持有期間超過5年以上的不動產出售之所得（又稱為「長期讓渡所得」），課徵15%的稅率，而針對持有期間在5年以下的不動產出售之所得（又稱為「短期讓渡所得」），課徵30%的稅率。而買受人向非居住者支付日本不動產的買賣價金時，需先扣繳10.21%。

和不動產所得（租金所得）的情況類似的是，如果臺灣投資人具有臺灣居住者身分，需適用最低稅負制時，該不動產交易所得必須納入個人基本所得額計算。同時，已在日本納稅的稅額，可以主張外國稅額扣抵。

臺灣所得基本稅額條例規定個人最低稅負制的稅率為20%，因此考慮臺日兩端的稅率和外國稅額扣抵的情形下，在實質稅率上，在長期讓渡所得的情形，實質稅率為20%，在短期讓渡所得的情形，實質稅率為30%。

值得一提的是，目前某些臺灣投資人之間為了節省在日本的稅負，把臺灣的「陰陽合約」惡習帶到日本，也就是在日本申報稅額時，刻意壓低申報不動產銷售收入，並約定有一部分價金「改走海外金流」。但事實上，此乃逃漏稅捐的行為，如果過於偏離市場行情，仍有可能被日本國稅局發現而要求調整補稅和處罰。而且買方協助賣方逃漏稅的結果，可能造成買方下次出售時，能申報的所得減項（取得費用）減少，實質上等於將賣方本應負擔的不動產交易所得稅，轉由買方負擔。

此外，還有一點要提醒注意的是，在日本因為繼承事實發生，如果被繼承人和繼承人有較多跟日本相關的法定聯繫因素（例如：國籍、居住期間等），就可能被認定為「無限制納稅義務人」，而須就全世界遺產（包括日本境內遺產和日本境外遺產）向日本國稅局申報。相對而言，如果被繼承人與繼承人的日本聯繫因素較低或欠缺時，則可能被認定為「限制納稅義務人」，此時，僅需就日本境內遺產向日本申報繼承稅即可。

若以臺灣個人身分取得的日本不動產，如果發生繼承事實，日本不動產將成為被繼承標的。而日本不動產既然屬於日本境內遺產，因此不論該臺灣個人在繼承事實發生時，究竟是日本繼承稅上的「無限制納稅義務人」或「限制納稅義務人」，均需針對該日本不動產向日本政府申報繳納高額的繼承稅。

二、臺灣法人名義投資

首先，依據日本稅法規定，法人所得和個人所得不同，並未區分各類所得而適用不同的稅基規定（將租稅客體數字化），而是採取綜合課稅，所以不論是不動產所得（租金所得），或是不動產交易所得，其課稅方法並無差異。

日本目前並未限制外國法人取得日本不動產，更進一步來說，如果該臺灣法人有日本分公司，甚至可以選擇將不動產直接登記為臺灣法人本身名義，或登記在日本分公司名義上。

不過在日本稅法上，若僅是單純的外國法人，而未在日本持有事業場所的話，僅需繳納中央的法人稅和地方法人稅即可。在日本若被認定為有事業場所，還須向日本的地方政府繳納法人住民稅和法人事業稅，特別是分公司的設置本身，就很有可能會被認定為「有事業場所」。

依據日本稅法規定，日本法人稅的稅率是23.2%（事業年度的首日落在從2021年4月1日起，至2025年3月31日為止的期間內的年度），因此加計地方法人稅後為25.52%。

而如果被認定為在日本有事業場所，而加計法人住民稅和法人事業稅的實效稅率的話，按照財務省公布的資料是29.74%。

但實際上，法人稅針對滿足中小法人要件（資本金在1億日圓以下，且非資本金5億日圓以上法人的百分之百子法人、法人稅額在1,000萬日圓以下且所得額在2,500萬日圓以下等條件）的部分所得有規定優惠稅率，相對而言，地方事業稅針對資本額超過1億日圓的法人採取所謂「外型標準課稅」的制度（計算結果通常比非外型標準課稅法人的稅額更高），故以難以一概而論。

所以在稅捐規劃實務上，通常會採取保守原則，把在日本無事業場所的外國法人的稅率預估為26%，而把有事業場所的情形認定為35%。

此外，臺灣營利事業如果不發放股利給自然人股東，將面對未分配盈餘加徵稅的問題。除非有辦法在臺灣營利事業階段考慮以投資或費用方式使用該盈餘，否則通常必須將盈餘發放給股東，此時必須進一步考慮該臺灣營利事業將股利分配回給自然人股東時的股利所得課稅問題。

此外，臺灣投資人透過臺灣營利事業間接持有日本不動產的情形，如果發生繼承事實，則繼承人所繼承的遺產是應該臺灣營利事業的股份，而非日本不動產。由於臺灣盈利事業股份不是位於日本的遺產，如果繼承人不是日本的繼承稅的無限制納稅義務人的話，則不需要針對日本境外的遺產向日本申報繼承稅，因此不生繼承稅的問題......（閱讀全文請參考月旦知識庫）

全文刊登於月旦會計實務研究，第94期：跨國投資不動產相關實務解析　 訂閱優惠