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【稅法】參與都市更新的土地所有權人會被課房地合一稅嗎?

文章發表: 2018/12/06
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封昌宏

  • 國立成功大學法學博士
  • 國立成功大學法律系兼任助理教授

都市更新是由舊房屋、土地所有權人與都市更新事業以合建或採權利變換方式,將舊房屋拆除重新改建新屋,再按土地所有權人與都市更新事業的協議,分配新建完成的房屋與土地。故舊房屋、土地所有權人參與都市更新後,取的房屋、土地與舊房屋、土地的地號與建號必定不同,該如何認定新房屋、土地的取得時點,以判斷是否應課房地合一稅,因法令規範不明確存在著不確定的風險。

參與都市更新的都市更新事業,原來並没有土地,但在都市更新完成後可以分配到土地,若按所有權登記日為取得日,只要登記日在105年1月1日以後,則都市更新事業出售房屋、土地就要課房地合一稅,但很多都市更新是很早就經核定,可能因不可歸責於都市更新事業的因素一直無法順利執行(如文林苑案),以致都市更新事業取得房屋、土地的登記日落在105年1月1日以後,若以新房屋、土地的登記日為取得日顯然不合理,為了避免這種爭議,房地合一課徵所得稅申報作業要點(以下簡稱申報作業要點)第4點第2款第4目規定:「營利事業實施都市更新事業,依權利變換或協議合建取得都市更新後之房屋、土地,為都市更新事業計畫核定之日。」

但申報作業要點僅規範到都市更新事業的部分,對於舊房屋、土地所有權人的部分未有規範,以致在法令適用上可能產生爭議,茲分析如下:

土地所有權人提供土地由都市更新事業建屋,在都市更新完成後可取得新房屋與土地,該新取得的房屋與土地應如何認定取得日,因申報作業要點没有例外的規範,在法令適用上可能適用第4點的前段,以登記日為取得日。若以登記日為取得日,只要登記取得日在105年1月1日以後,取得人未來出售就要課房地合一,對於這些舊房屋、土地所有權人,顯然不公平,因為新房屋、土地是拿舊土地換來的。都市更新事業都可以以都市更新事業計畫核定之日為取得日,參與都市更新的個人更不該以登記日為取得日。

關於舊房地所有權人因都市更新取得的新房屋、土地,應以何日為取得日,在申報作業要點第4點第2款第3目規定:「經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地,為所有權人原取得重劃前土地之日。」參與都市更新的舊土地所有權人,類似於參與重劃的概念,是否可參照該目的規定,以舊土地的取得日為新分配土地的取得日?因法令没有明確的規範,實務上該如何適用可能產生爭議。至於房屋的部分,因新取得的房屋與舊房屋確實不同,惟究應以登記日為取得日,還是可以比照都市更新事業,以都市更新事業計畫核定之日為取得日,目前法令上也没有明確的規範,未來在適用上也可能產生爭議。

都市更新有提高人民居住品質、美化市容及維護公共安全的社會意義,但若租稅負擔的不明確,必定會影響到舊房屋、土地所有權人參與都市更新的意願,造成都市更新的困難,為了提升舊房地所有權人參與都市更新的意願,應在稅制上採取對舊土地所有權人有利的措施,才能提高他們的參與意願。

 

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