封昌宏
- 國立成功大學法學博士
- 國立成功大學法律系兼任助理教授
都市更新是由舊房屋、土地所有權人與都市更新事業以合建或採權利變換方式，將舊房屋拆除重新改建新屋，再按土地所有權人與都市更新事業的協議，分配新建完成的房屋與土地。故舊房屋、土地所有權人參與都市更新後，取的房屋、土地與舊房屋、土地的地號與建號必定不同，該如何認定新房屋、土地的取得時點，以判斷是否應課房地合一稅，因法令規範不明確存在著不確定的風險。
參與都市更新的都市更新事業，原來並没有土地，但在都市更新完成後可以分配到土地，若按所有權登記日為取得日，只要登記日在105年1月1日以後，則都市更新事業出售房屋、土地就要課房地合一稅，但很多都市更新是很早就經核定，可能因不可歸責於都市更新事業的因素一直無法順利執行（如文林苑案），以致都市更新事業取得房屋、土地的登記日落在105年1月1日以後，若以新房屋、土地的登記日為取得日顯然不合理，為了避免這種爭議，房地合一課徵所得稅申報作業要點（以下簡稱申報作業要點）第4點第2款第4目規定：「營利事業實施都市更新事業，依權利變換或協議合建取得都市更新後之房屋、土地，為都市更新事業計畫核定之日。」
但申報作業要點僅規範到都市更新事業的部分，對於舊房屋、土地所有權人的部分未有規範，以致在法令適用上可能產生爭議，茲分析如下：
舊土地所有權人提供土地由都市更新事業建屋，在都市更新完成後可取得新房屋與土地，該新取得的房屋與土地應如何認定取得日，因申報作業要點没有例外的規範，在法令適用上可能適用第4點的前段，以登記日為取得日。若以登記日為取得日，只要登記取得日在105年1月1日以後，取得人未來出售就要課房地合一，對於這些舊房屋、土地所有權人，顯然不公平，因為新房屋、土地是拿舊土地換來的。都市更新事業都可以以都市更新事業計畫核定之日為取得日，參與都市更新的個人更不該以登記日為取得日。
關於舊房地所有權人因都市更新取得的新房屋、土地，應以何日為取得日，在申報作業要點第4點第2款第3目規定：「經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地，為所有權人原取得重劃前土地之日。」參與都市更新的舊土地所有權人，類似於參與重劃的概念，是否可參照該目的規定，以舊土地的取得日為新分配土地的取得日？因法令没有明確的規範，實務上該如何適用可能產生爭議。至於房屋的部分，因新取得的房屋與舊房屋確實不同，惟究應以登記日為取得日，還是可以比照都市更新事業，以都市更新事業計畫核定之日為取得日，目前法令上也没有明確的規範，未來在適用上也可能產生爭議。
都市更新有提高人民居住品質、美化市容及維護公共安全的社會意義，但若租稅負擔的不明確，必定會影響到舊房屋、土地所有權人參與都市更新的意願，造成都市更新的困難，為了提升舊房地所有權人參與都市更新的意願，應在稅制上採取對舊土地所有權人有利的措施，才能提高他們的參與意願。
知識庫
- 陳心儀，房地合一稅改，人民有感嗎？，月旦會計實務研究，6期，2018年6月。
- 許義忠、張修瑋，實價登錄可否作為課稅依據呢？，月旦會計實務研究，1期，2018年1月。
- 謝哲勝，房地合一課徵所得稅修法簡介與評析，月旦法學雜誌，247期，2015年12月。
