月旦會計網
首頁時事直擊稅法台灣不動產相關稅制介紹——房地合一稅實施前

台灣不動產相關稅制介紹——房地合一稅實施前

文章發表: 2018/01/31
記帳士,CP值爆表的會計證照!,知識達購課館
會計師數位函授,2年度闖關計畫,特惠案,知識達購課館
高點會計師題庫班,5大名師親自帶你練題!,特惠案,高點會計師,來勝記帳士
2019中會IFRS16新租賃準則上路!,特惠案,高點會計師,來勝記帳士

陳揚仁

  • 國立臺中科技大學財政稅務系兼任助理教授

背景

民國105年1月1日房地合一正式實施,房地產的買賣終將能夠達成將屬於增值利益部分,房屋與土地合併一起「實價」課稅,修正了原本房地產交易時,土地交易利得部分按公告現值課徵土地增值稅,房屋交易利得部分則按實價或房屋評定現值課徵所得稅的雙軌制,進而達到房地產交易利得以實價課徵的目的。本文將先簡單介紹在實施房地合一之前我國房地產相關稅制的規定,並且探討這些稅制規定所產生的問題。

焦點短評

實施房地合一稅之前,在台灣從買到房子,經過持有到最後再賣出房子,必須繳納交易稅(契稅與印花稅)、持有稅(房屋稅地價稅)以及所得稅(土地增值稅與房屋交易所得稅),此外若房地產在登記取得到銷售契約日在1年以內,還要加課「出售總額 × 15%」的奢侈稅,而1至2年內則是課「出售總額 ×10%」。在交易稅方面,契稅與印花稅皆是房地產交易中「買方」必須要負擔的稅費,契稅的計算方法為「房屋評定現值 × 適用稅率」,現行契稅稅率在買賣部分為6%。印花稅為憑證稅,像是設定典權、買賣、交換、贈與、分割動產及不動產或取得物權之契據,都要繳納印花稅。此項稅費計算方法為「(房屋評定現值+土地公告現值)× 1/1000」。

房地產交易中「賣方」要負擔的稅費則為土地增值稅以及房屋交易所得稅。土地方面課徵土地增值稅,以每年1月1日公告之土地公告現值作為土地移轉現值的核定依據,按「土地漲價總數額=(賣出時土地公告現值-買入時土地公告現值)× 消費者物價指數」計算並採累進稅率(20%、30%、40%)課徵。房屋方面課徵房屋交易所得稅,有兩種申報方式:核實認定以及財政部公布之標準認定。核實認定的計算稅費方式為「(售價-取得成本-取得房屋之相關必要費用)× 出售時房屋評定現值 / (出售時房屋評定現值+出售時土地公告現值)」之後,再併入綜合所得稅適用個人的累進稅率。而若未核實申報房屋交易所得、未提供交易時的實際成交金額或原始取得成本,則以財政部公布的標準認定計算稅費方式為「房屋評定現值 × 財政部每年公告財產交易所得標準」之後,再併入綜合所得稅適用個人的累進稅率。

除了買賣房地產要繳納稅之外,在持有期間也有地價稅以及房屋稅地價稅的課徵是以「申報地價」為基礎,核定申報地價主要介於土地公告地價上下加減20%的區間範圍。地價稅基本稅率為千分之10,土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣(市)累進起點地價者,其地價稅按基本稅率徵收,超過累進起點地價者,採累進稅率課徵(千分之10、15、25、35、45、55)。房屋稅以房屋評定現值課徵,並且依房屋實際使用情形不同課徵不同的稅率,自住用的房屋稅稅率1.2%為最低,其房屋稅計算方式為「房屋評定現值×適用稅率」。

國內房地產交易根據上述舊制,是將土地和房屋分開課稅,而在這制度之下,造就了許多的問題:

  1. 土地、房屋售價拆分不成比例:
    移轉土地所有權所課徵的土地增值稅,是以土地公告現值為稅基,土地交易所得並不課稅,但是房屋出售的所得,卻被併入綜合所得稅課徵,因此造成在實務上,為了要規避綜合所得稅的累進稅率,會刻意「壓低房屋售價,提高土地售價」來減少稅金的金額。
  2. 課稅基礎與市場價格脫節:
    每年調整一次的土地公告現值大約平均占市場價格不到50%,而每三年調整一次的土地公告地價大約平均只佔市場價格的30%,房屋評定現值更低,平均占市場價格的10%。
  3. 土地漲價不用繳稅:
    因為土地公告現值一年調整一次,所以在一年內多次移轉,完全課不到土地增值稅,這表示土地因公共建設所漲價的價值,全部歸為個人所有。
  4. 賠錢賣土地卻要繳納土地增值稅:
    土地增值稅稅基為土地公告現值與市場價格嚴重脫鉤,因此政府每年都會調高土地公告現值,這造成不論實際上賣土地有無賠錢,都得要繳交土地增值稅。
  5. 賠錢賣房地產卻要繳納奢侈稅:
    奢侈稅的計算是以「出售總額」乘上相關稅率,因此若在賣房地產時賠錢,仍是要繳納奢侈稅。

因此為了解決上述的缺失,建立合理透明稅制,並與國際稅制接軌,自105年1月1日起實施房地合一課徵所得稅制度,房屋、土地交易所得合一並按實價課徵所得稅,同時將奢侈稅中不動產部分停徵,將所增加的所得稅稅收用於住宅政策以及長期照顧服務等社會福利支出,希望逐步落實居住正義、改善貧富差距,並使社會資源能更合理的配置。在下一篇文章中,將會介紹「房地合一稅」新制的相關規定,並探討這些規定可能會面臨到哪些問題的挑戰。

財經小常識

  1. 消費者物價指數調整比例,是按政府發布的「消費者物價總指數」,並按交易日所屬年月已公告的最近台灣地區消費者物價總指數計算調整。
  2. 政府常常提到土地公告現值占「土地一般正常交易價格」的比率高達90%,這與一般所認為土地公告現值嚴重偏離市場價格有所出入。這是因為「一般正常交易價格」並不等同於市場價格,「土地一般正常交易價格=全棟房地正常買賣總價格-全棟建築物現值-全棟建築物之裝潢、設備及庭園設施等現值-全棟建物買賣正常利潤」。其中建築物裝潢費用通常可從每平方公尺千元到好幾萬元不等,也就是說提高裝潢費用就可以壓低一般正常交易價格。因此由上述可知,一般正常交易價格相當容易被低估。
  3. 不動產實價登錄從民國101年8月1日起上路,買賣房屋、預售屋,不管是自售或委託仲介業、地政士,都必須在完成所有權移轉登記30天內申報登錄。
  4. 房屋評定現值=房屋標準單價×房屋面積×(1-折舊率×折舊經歷年數×街路等級調整率)。

參考資料

相關考題

  • 依所得稅法有關各類所得扣繳的規定,下列敘述何者正確?(A)綜合所得總額10大類所得均應扣繳(B)執行業務所得不適用扣繳(C)財產交易所得不適用扣繳(D)變動所得不適用扣繳(101 初等考 稅務法規大意)
    ANS:C
  • 依現行所得稅法之規定,下列那一項財產之交易所得必須納入綜合所得總額課稅?(A)土地(B)自用住宅(C)上市公司股票(D)期貨(97 地方特考四等 稅務法規)
    ANS:B

五分鐘學會計

進口貨物課稅規定統整,施敏
限制性股票EPS,高點會計專班,陳世華
高點會計專班,中級會計學,IFRS16新制題析
審計70號公報 高點會計專班,羅智成
公司法,兩合公司及有限公司,程律師

更多精彩深度文章,盡在月旦會計實務研究

我想深入了解,月旦會計實務研究雜誌

  • 姓名:
  • 手機:
  • Email:
  • 職業別:(可複選)

    會計師事務所

    記帳業

    公司財會人員

    國考考生

    其他:

請輸入驗證碼: 按一下重取驗證碼 (請區分大小寫)
^