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銀行辦理建築放款鬆綁,銀行與房市之利弊

文章發表: 2018/10/29

吳穎昌

  • 台灣大學財金系碩士
  • 銀行企業金融人員

金管會於今年8/28宣布鬆綁建築融資授信限制,原本銀行法72-2規定,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」本次放寬內容,係將以下四項排除於上述放款總額控管:

  1. 用於興建學校、醫療機構、政府廳舍、長期照顧服務機構、社會住宅、廠房等放款。
  2. 提供都市更新之放款。
  3. 其他依法不受銀行法72-2限制之放款,例如:促進民間參與公共建設法、都市危險及老舊建築物加速重建條例等。
  4. 對營建工程業者之營運週轉金放款,資金用途符合前三項者。

由於目前多數台灣商業銀行對於上述所規定之放款餘額,已經瀕臨上限,因此本次放寬限制對於各銀行而言將會是一大利多。

承作土地與建築融資對銀行或租賃業有諸多優點,包括:

  1. 明確資金用途與動用時點。
  2. 具有明確價值的擔保品與資產。
  3. 透過信託機制,降低建商詐欺或違約之機率與損害。
  4. 具有較高的貸放利差,但同時也承擔無法完工、擔保品與建物跌價等風險。

台灣土地規模不大,但從首都中心開始持續擴張開發範圍,包括林口、桃園、竹北等地區,加上台北市與新北市老舊社區的更新,仍有相當多商機。因此在72-2限制放款金額即將觸及上限的情況下,必須挑選更適合的融資標的,以放大收益、降低風險。那麼在金管會鬆綁銀行法72-2條限制後,對銀行、建商與不動產市場的利弊又為何?筆者有如下見解:

  1. 站在購屋需求的角度,由於購屋房貸也受銀行法72-2條控管,本次法規鬆綁釋出貸放空間,是否能增加購屋動能?
    筆者認為購屋需求仍取決於潛在買家對整體經濟環境之考量,以及未來房價的預期,且目前房貸利率已跌至歷史新低,因此法規鬆綁釋放空間,對於購屋者取得貸款資金應有幫助,至於是否能增加購屋動能,需視買家對整體經濟環境之考量,以及未來房價的預期等因素影響。
  2. 站在銀行授信供給的角度,目前台銀之外的八大公股行庫,以及富邦、中信等銀行承作建築放款已瀕臨上限,因此法規鬆綁釋放空間,對於評估具承作價值但考量上限而作罷者,可提供機會。
    然而「都市更新」的案件,絕大多數存在既有建物與居民。因此都市更新是否能夠成就,最大的阻礙仍在於與既有建物居民的協調。
    另銀行挑選都市更新授信對象,建物地點、建商品質與財務狀況、設計構造(RC(鋼筋混凝土)、SC(鋼骨結構)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土))、臨路寬等因素也是考量重點。 此外仍有許多銀行辦理建築放款尚未達上限,因此本次鬆綁政策,可能也將增加各家銀行在建築融資市場上的競爭。
  3. 由於銀行法72-2條是以存款餘額、金融債餘額為基礎計算上限,在原先法規下,部分行庫可能為承作高利差的建築融資而以較佳的條件積極吸收存款,在本次鬆綁後,可能因吸收存款的理由減少而改變策略。
  4. 對於興建學校、醫療機構、政府廳舍、社會住宅等融資放款,貸放對象可能是政府,或者由政府出具一定程度的保證,因此對銀行而言承作這類放款的風險較低,釋出承作空間,對銀行收益仍有一定助益,應也將能加速上述公共建設的腳步。

整體而言,本次對建築融資鬆綁確實能為部分行庫創造承作空間,應能提升銀行存放款利差,但未必能帶動房價上揚。

參考資料

  1. 銀行法72-2條
  2. 銀行法第七十二條之二規定之解釋令
  3. 聯合新聞網 - 建築融資鬆綁/銀行叫好 放款業務進補
  4. 中時電子報 -最牛法條,卡住四大政策貸款
  5. 銀行辦理資金用途為供企業擴增生產能量而購置或興建廠房之貸款,得不計入銀行法第72條之2限額計算之相關規定
  6. 聯合新聞網 – 房貸利率砍到見骨

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