施敏
- 高點教育出版集團 教授 財政學&稅務法規 施敏博士
在COVID-19疫情肆虐下，109年度下半年起房市、股市雙漲。為維護居住正義，政府打房抑制炒作措施也相繼出爐，其中又以預售屋相關議題為最。自110年7月1日起已經採行「禁止紅單轉售、實價登錄2.0及房地合一稅2.0」三項具體措施。
一、禁止紅單轉讓
所謂紅單，係指買賣雙方針對預售屋之標的及價格有共識時，消費者與建商所簽訂之預約單，係「正式簽訂預售屋買賣契約前」的行為，用以證明已經付款買到預售屋之「優先購買權」，未來可以換成真正的買賣契約，因實務上通常是紅色三聯單，故俗稱「紅單」。事後消費者如反悔不欲購買時，尚可退全額定金。
《平均地權條例》增訂第47條之3第5項、第6項規定：「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項(所謂紅單)。前項書面契據，不得轉售予第三人。」此即所謂預售屋紅單轉售之限制。若違反上開規定，轉售預售屋買賣預約單予第三人，將依照該條例第81條之2第6項規定：「按戶（棟）處新台幣15萬元以上，100萬元以下之罰鍰。」預售屋紅單轉售歪風，自110年7月1日起正式走入歷史。
二、實價登錄2.0
110年1月公布修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》相關條文，其中平均地權條例第47條之3第1項規定：「銷售預售屋者，應於銷售前將坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。」經行政院核定自110年7月1日施行，此即所謂實價登錄2.0新制，正式將預售屋納入公開透明之登錄範圍。
銷售預售屋者，係指買賣契約出賣人，包括不動產開發業或自然人；委託經紀業代銷成交者，為受託之經紀業者。銷售預售屋者為申報義務人，應於與買受人簽定預售屋買賣契約之日起30日內，完成交易資訊之申報登錄。
三、房地合一稅2.0
自110年7月1日起房地合一稅進入2.0階段，將出售「預售屋」納入課稅範圍，所謂出售預售屋，係指轉讓「預售屋買賣契約書」，又稱換約。
無論是個人或營利事業「出售預售屋」者，依所得稅法第14條之4、第14條之6及第24條之5規定計算課稅所得，並依據持有期間適用稅率45%(持有期間2年以內者)或35%(超過2年、未逾5年者)。若因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在5年以下者，稅率為20%。期望藉由提高租稅負擔，降低預售屋交易利潤，達到抑制交易熱度之成效。
內政部及財政部於110年度火速研擬法案，經立法院通過相關修法之三箭齊發措施後，筆者對於禁止我國特有之紅單轉讓投機歪風，及預售屋實價登錄促進價格更為公開透明之措施，給與高度肯定。然而，由於預售屋僅需依照合約及工程進度陸續支付總價大約二成資金，買方無須像購入成屋一般付出房屋及土地之全額價款，因此，於預售屋階段課徵房地合一2.0稅制，短期內對口袋較淺的買方或許有嚇阻及抑制功效，但在高度通貨膨脹的當下，對於持有至完工交屋之口袋較深的囤房者而言，藉由房地合一稅2.0收到抑制預售屋交易熱度之成效，遠遠不如預期。因此，110年12月內政部隨即發布《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》修正草案，未來將全面限制預售屋換約轉售，並祭出高額罰則。相關草案內容及討論，請詳見下回分曉。
