吳鳳琴
- 稅務工作者、中正大學法律學系碩士
壹、前 言
為健全不動產稅制，促使房屋、土地交易正常化，自2016年1月1日起開始實施房地合一課徵所得稅。為防杜短期炒作不動產，維護居住正義，遏止租稅規避，維護租稅公平，並穩定產業經濟及金融，所得稅針對房地合一課徵新制再次修正，即所謂房地合一稅2.0，並自2021年7月1日起施行。該稅制對於短期持有者課以高稅率，但為免個人因調職、非自願離職或其他非自願性等緊急情事，須交易持有期間在5年以下，如適用短期高稅率，未盡合理，爰於所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定，因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在5年以下之房屋、土地情形規定有該等情事，經財政部公告者，稅率為20%。
貳、個人非自願性交易之情事
財政部於2022年6月11日公告個人非自願交易房地情形，得適用20%稅率課稅，並自2021年7月1日生效。茲說明如下：
情況一、調職或非自願性離職
個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
情況二、土地遭鄰居越界建築
個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
情況三、無力清償債務，房地遭拍賣
個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
情況四、重大疾病或意外負擔醫藥費
個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房屋、土地負擔醫藥費者。
情況五、持保護令躲避家暴相對人
個人依家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
情況六、他共有人未經其同意而交易共有房地
個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。
情況七、繼承取得不動產及相關房貸，無力償還房貸本息
個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、土地者。
參、適用條件應注意事項
一、非居住者「無」非自願性交易之適用
所得稅法第7條第2項規定，居住者係指：一、在中華民國境內有住所（作者按：戶籍），並經常居住中華民國境內者 。二、在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。非居住者，係指上述二種情形以外之人。
【案 例】
甲於2011年移居美國即未回國，故非屬我國境內居住者。其於2019年2月受贈取得A土地持分六分之一，後來其它共有人乙及丙（共持分六分之五），因無法與甲取得聯繫，乃於2022年5月依土地法第34條之1將A土地出售建設公司，並將屬於甲之土地持分價款提存法院。甲之房地合一稅率應為多少？
依所得稅法14條之3規定，僅居住者始有非自願性交易稅率20%規定之適用，非居住者出售2016年1月1日取得之房地僅有二個稅率：(一)持有期間在2年以內適用稅率45%；(二)持有期間超過2年適用稅率為35%。本案例甲為非居住者，縱其土地係因其他有人未經其同意而出售，仍應按其持有期間超過2年適用稅率35%。
二、「調職或非自願性離職」而出售房地，須於該房地「設籍」並居住
主張因調職而須出售房地，須於該房地「設籍」並居住，且無出租或供營業使用。假使未於該房地設籍，則未符合此項適用之要件，仍應按原持有期間適用45%或35%稅率。此外，倘出售房地後，未離開工作地，仍無非自願性交易之適用。
三、共有房地遭拍賣原因為「共有人變價分割」，無自願性交易稅率之適用
如果是由個人訴請法院裁判變價分割共有房地，得否適用非自願因素交易？例如，甲、乙、丙共同持有A房地，因無法協議達成分割，遂向地方法院訴請變價分割，按共有人應有部分分配價金。嗣經地方法院判決共有人甲、乙將其持分分配予丙，丙以金錢補償甲、乙兩人，惟甲持有期間未滿1年，是否屬非自願交易情形適用20%稅率？目前稽徵實務認為，本案甲君依民法第823條第1項 及第824條第2項 規定，主動向地方法院提起共有物分割之訴，經法院裁量將系爭房地分配予被告丙，再由丙以金錢補償方式分割共有物，與土地法第34條之1規定，共有人及其應有部分過半或應有部分逾三分之二，而處分共有物之情事有別，故甲須按持有期間適用45%稅率......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）
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