壹、前　言

預售屋六大熱區主要為新北、桃園、新竹、臺中、臺南以及高雄，其主要客群分為三類：第一類為「自住用途」，例如：新婚夫妻、小家庭、年輕人等，訴求會以生活機能及移居性為考量；第二類為「置產用途」，主要訴求為交通便利及增值空間為首選；第三類是「投資客」，主打話題性及增值空間的建案會是首要選擇。在政府打炒房政策之前，房屋交易市場是預售屋市場遠優於中古屋市場，預售屋不僅銀行可貸款成數高，且自備款還可隨工程進度分期付款（甚至還有工程進度零付款的優惠支付方案），再加上房屋設計新穎，對於投資客以及首購族而言，可以較無壓力地投資與購置房產，是以，預售屋市場需求大幅增加，使全臺各區的預售屋呈現供不應求情形，也因此造成預售屋市場價量齊揚。而熱絡的市場吸引更多投機客蜂擁而至，再加上通膨壓力，資金大幅湧向房地產市場，導致房市過熱，政府與中央銀行也因此陸續推出各項打炒房措施，以下先探討近2年來政府針對預售屋之相關打炒房措施。

貳、公部門對預售屋市場之管制

一、2021年7月房地合一稅修法

首波政府針對預售屋打炒房政策為「房地合一稅2.0」，此政策在2021年7月1日上路，將預售屋交易視為不動產交易，正式將預售屋納入房地合一稅的課稅範圍，亦即將預售屋交易視同成屋交易，持有2年內交易就要課45%，持有2～5年交易也要課35%，但若是於預售屋建案完工取得房地所有權後才出售，房地持有期間應自房地完成所有權移轉登記日起算，亦即預售屋的持有期間不得併同計算，例如A先生在2022年1月購入預售屋，建商共花了3年時間完工，若A先生在2023年3月將此預售屋轉約賣出，由於持有期間超過1年但未逾2年，因此適用房地合一稅率為45%；若A先生在預售屋完工後尚未轉約出售，而是到成屋之後，持有到2026年10月才賣出，預售屋完工時間為2025年1月，A先生在2026年10月賣出，加上預售屋持有的3年，A先生持有的「總期間」為適用超過2年但未逾5年的稅率35%，但是由於預售屋與成屋的持有期間是分開計算的，真正計算房地合一稅的持有期間為超過1年但未逾2年，故適用稅率為45%。

此外，建商在尚未取得建築執照之前先預售房屋，會對有意願購屋者收取部分訂金（通常為新臺幣5～10萬元），開立「購屋買賣預約（訂購）單」（由於該預約單顏色通常都是紅色，因此被稱為「紅單」），作為購屋者支付訂金的付款證明，並擁有預售屋的優先購買權。投資客的紅單在房地產市場熱絡時非常搶手，係因其乃是透過在「潛銷階段」優先訂購熱門戶型的承購證明，一般民眾在公開銷售時可能已買不到這麼好的戶型。此外，若建商在潛銷階段發現市場上對此預售案非常有興趣，將會在正式開案時，亦即公開販售時，就會把價格再拉高，故潛銷階段可說是價格最優惠的階段。簡而言之，由於具有「戶型的稀有性」、「價差」以及「可全額退訂金」，紅單相當炙手可熱，因此轉賣紅單獲取暴利成為當時房地產的流量密碼。內政部為響應打炒房政策，故同時也在2021年7月1日起，修法禁止預售屋紅單轉讓。

二、2022年4月財政部嚴認預售屋成本

財政部在2022年4月6日發布預售屋交易計算成本費用調整，預售屋不以房地合一2.0規定的「合約總價」來計算3%成本費用，而是改成須按「已付款項加上獲利」的3%作為計算可扣抵成本費用，這是為了避免投資客進行短期房地交易卻能輕鬆適用扣抵上限30萬元成本費用，進而透過炒作而獲取高額報酬。舉例來說，假設A先生購買1,000萬元的預售屋建案，已支付給建商100萬元取得預售屋承購權之後，A先生在2年內換約轉手獲利100萬元，其費用僅有6萬元（＝$2,000,000× 3%）。此外，財政部亦在同年在5月26日正式發布台財稅字第11104501470號令，核釋預售屋買受人（個人及營利事業）於簽訂預售屋買賣契約書前，支付定金或類似名目之金額，取得平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據，即購屋紅單，係為基於預售屋買賣關係而成立之契約行為，自2021年7月1日起轉售紅單與第三人者，屬所得稅法第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地交易，應課徵房地合一所得稅，符合租稅公平之外，亦有效落實房地合一稅2.0抑制短期投機炒作之立法意旨。亦即，預售屋紅單交易正式納入房地合一稅，並且還溯及既往從2021年7月1日起的預售屋紅單交易皆納入課稅。

三、2023年7月起原則禁轉預售屋

內政部在2023年7月1日正式施行號稱「史上最強打炒房」的平均地權條例修法，新法規中有關預售屋規定，預售屋的買賣契約，除了賣給配偶、直系或二等親內旁系血親，或是內政部另訂經核准之後可轉售的六大例外原則之外，不得讓與或轉售給第三人。此外，建商亦不能同意或協助契約讓與或轉售，違者可按戶（棟）處罰50～300萬元。

總言之，過去幾年房地產市場處於繁榮甚至是過熱的狀況，是否會因近來政府各部會陸續的打炒房重拳政策，全面防堵投資客利用預售屋炒作並哄抬房價，使房地產市場走向和緩、回歸理性，相當值得觀察，尤其建商針對動用預售購屋款的調控，履約擔保機制由此更顯關鍵......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

全文刊登於月旦財稅實務釋評，第49期 　 訂閱優惠