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個人該如何自行申報房屋土地交易所得稅

文章發表: 2020/09/22

燭光︱任職國稅局

稅,對一般非從事該工作的人民,是一條條陌生且難以理解的法規,因此許多國家都設有稅務代理人,特別是德國,納稅人可以透過律師、會計師等專業人士代理納稅。由於租稅本法僅針對構成租稅的主要要件做規範,有關專有名詞的解釋或課稅技術等細節,多有賴解釋函令的發佈,又因國人普遍不願意額外付費委請租稅代理人協助,使得稅務機關的承辦人必須協助納稅人申報,卻又是主要審理案件的承辦人,有球員兼裁判之嫌。

有別於個人綜合所得稅,多數納稅人已具備自行申報的能力,個人房屋土地交易所得稅(以下簡稱房地合一稅)因法令相對複雜,納稅人本身對自己的交易內容未必能知之甚詳,使得臨櫃申報所需的時間差異甚大,甚至造成納稅人白跑一趟。本文將介紹簡易案件於申報前納稅人應先行釐清的問題及須檢附的文件,以避免上述情況的發生。

申報房地合一前應知道的事

按所得稅法,房地合一是以持有期間的長短作為累進稅率適用級距的判斷依據,部分特殊的取得原因(如:繼承)還得依解釋函令追溯其取得時間,並作為新舊制的判斷標準,因此,房地所有權人必須清楚瞭解自己的取得原因、取得日期及出售日期。

其次,包括以105年1月1日以前取得之土地自行興建房屋、拆除原有房地自建、與建商合建或參與都市更新,以及原僅持有土地或房屋,105年1月1日以後再買入房屋或土地等型態,依所得稅法規定即屬部分新制案件。基於房地市場的常規交易多以房屋(含土地)的每坪價格為計算基準,若納稅人於出售時自行將房屋土地的價格拆分,亦應提出相關的拆分依據。

房地合一規定在房地交易日後30日內必須申報,該交易日期將影響租稅的開徵起迄日,實務上常見納稅人不知交易日期或在繳款書上填錯日期(含未填寫),使承辦人必須更正繳款書。

申報房地合一應檢附之證明文件

房地合一是依照納稅人實際交易金額課稅,因此納稅人在報稅前,必須準備買入及賣出的契約;如擬申報其他的成本、費用,例如:契稅、印花稅、代書費、仲介費、地政規費、公證費、履約保證費、裝潢費等等,納稅人必須檢具地方稅稽徵機關開立之繳款書、印花稅票、收據、二聯式統一發票,其中如該營業人非屬免用統一發票者,即不得以收據取代發票。

除此之外,部分查核較嚴格的稽徵機關,還會要求提示買賣房屋的資金流程(如:收、付票據、銀行存摺影本、建商開立發票、履約保證明細);裝潢費須另行提供付款證明、裝潢合約(或施工明細)及施工前後的照片。

對於非以買賣取得房地所有權者,如贈與、繼承、受遺贈、法拍、合建等等,納稅人在申報時必須檢附遺產贈與稅的繳稅或免稅證明、法院核發的權力移轉證明書或合建契約書及有關選屋分配表等等,納稅人在申報之前可以先以電話詢問戶籍地的稽徵機關,以節省申報及查核時間。

對於未能如期申報或不知道要申報的納稅人,務必在稽徵機關寄發的輔導函所訂的期限前補報,僅須加計利息免罰;有裝潢需求的納稅人,務必注意「建築物室內裝修管理辦法」的規定,以免受罰。

延伸閱讀

  1. 房地合一(上)
  2. 房地合一(下)
  3. 個人出售因受遺贈取得房地之稅制適用剖析

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