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自用自住房地稅制之探討

文章發表: 2018/07/25

李娟菁

  • 銘傳大學會計學系副教授

壹、前言

一、現況評析

台灣稅法給予「自用住宅用地」及「自住房屋」許多地優惠條件,其相關稅制規定可略分為「出售」及「持有」之兩種用途。各款稅目規定不一,差異性非常大,使得民眾在應用上常備受混淆。

在出售房地之所得稅的部分,讀者可參考【表一】。納稅義務人若要辦理房地所有權移轉,須先繳納土地增值稅(以下簡稱土增稅)及契稅,才可辦理產權移轉登記。辦理所有權移轉登記後,尚須考量該所得是否適用房地合一稅。

在現行有關土增稅之優惠條件中,有土地稅法第34條第1~4項之「一生一次」及第5項「一生一屋」。「一生一次」簡單來說就是「一生只能用一次」,相對地,在使用過「一生一次」後,仍可多次使用「一生一屋」。一般而言「一生一次」限制條件較為寬鬆,只需在買賣簽約前將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入,即符合條件,但「一生一屋」必須是先已使用過「一生一次」,且土地所有權人、配偶及未成年子女在土地出售前,僅有一處房地,並需設籍且持有連續滿六年。2016年1月1日房地合一所得稅上路後,也提供自住房地許多的優惠,符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定條件之自住房地,納稅義務人除可享有400萬元之免稅額外,尚可適用優惠稅率10%,讀者可由【表一】發現,房地合一稅之優惠稅率規定與「一生一屋」相似,差別僅在於用途限制中,房地合一稅須出售前六年無出租無營業,一生一屋之規定則是五年。

在持有稅的部分,台灣的土地和房屋是分軌課稅,可參考【表二】。兩者除了因徵收期間之不同,須分別繳納稅額外(房屋稅繳納期間為5月1~31日;地價稅繳納期間為11月1~30日),其中最讓民眾疑惑的,為地價稅及房屋稅對於「處所限制」之規定有所不同,而造成許多疑問,例如:為什麼我的房屋稅明明適用自用優惠稅率,而地價稅卻無法適用呢?

「出售」自用住宅房地相關稅目,稅目別,土地增值稅,房地合一所得稅,法條依據,土地稅法第34條第1~4項(一次限制),土地稅法第34條第5項(一屋限制),所得稅法第4條之5第1項第1款及第14條之4第3項第1款第7目 稅目別,房屋稅,地價稅,法條依據,房屋稅法第5條,土地稅法第17條,稅基,房屋評定現值,公告地價,優惠稅率,1.2%,2‰(0.2%),徵收期間,每年5月1~31日,每年11月1~30日

原來,稅法明文規定,地價稅優惠稅率僅以「一處」為限,而房屋稅之規定為全國房屋合計「三戶」以內;除此之外,適用地價稅之優惠稅率僅須「設籍登記」,而房屋稅尚須符合「實際居住」 ,且土地及房屋二者經申請並經稅務機關審查核准後,兩者才能同時適用優惠稅率。

有民眾向稅捐稽徵機關提問:「我自己居住的房子已經按住家用稅率課徵房屋稅,土地是否不用申請,就可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅?」稅捐稽徵機關覆:「房屋按自住家用稅率課徵房屋稅,與房屋基地按自用住宅用地稅率課徵地價稅,兩者適用條件及申請期限等均不相同。所以,房屋坐落基地之地價稅,一定要提出申請並經審查核准後,才能按自用住宅用地稅率課徵地價稅。」 稅捐稽徵機關亦提醒民眾,因房屋稅與地價稅自住(用)認定不同,為維護自身權益,應稍加留意各款稅目之規定。

簡言之,若納稅義務人所持有之「房屋」及「土地」同時符合自用自住之條件,須「分別」向稽徵機關申請,否則將白白喪失節稅效益。常有民眾誤以為,房屋稅之稅率已經按自住優惠稅率計徵,地價稅之稅率應該也會「比照辦理」,而沒有向稅捐機關提出地價稅自用優惠稅率之申請,爾後收到地價稅單時,才發現地價稅之稅率是以「一般用地」稅率(超額累進稅率)課稅。地價稅若為「自用住宅用地」,稅率為2‰,若是「一般用地」稅率為10‰~55‰,兩者差至少5倍。......(閱讀全文請參考月旦會計實務研究月旦知識庫

全文刊登於月旦會計實務研究,第6期:金融科技——尋找創新與監理的平衡座標

 

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