壹、前言
一、現況評析
台灣稅法給予「自用住宅用地」及「自住房屋」許多地優惠條件，其相關稅制規定可略分為「出售」及「持有」之兩種用途。各款稅目規定不一，差異性非常大，使得民眾在應用上常備受混淆。
在出售房地之所得稅的部分，讀者可參考【表一】。納稅義務人若要辦理房地所有權移轉，須先繳納土地增值稅（以下簡稱土增稅）及契稅，才可辦理產權移轉登記。辦理所有權移轉登記後，尚須考量該所得是否適用房地合一稅。
在現行有關土增稅之優惠條件中，有土地稅法第34條第1～4項之「一生一次」及第5項「一生一屋」。「一生一次」簡單來說就是「一生只能用一次」，相對地，在使用過「一生一次」後，仍可多次使用「一生一屋」。一般而言「一生一次」限制條件較為寬鬆，只需在買賣簽約前將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入，即符合條件，但「一生一屋」必須是先已使用過「一生一次」，且土地所有權人、配偶及未成年子女在土地出售前，僅有一處房地，並需設籍且持有連續滿六年。2016年1月1日房地合一所得稅上路後，也提供自住房地許多的優惠，符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定條件之自住房地，納稅義務人除可享有400萬元之免稅額外，尚可適用優惠稅率10%，讀者可由【表一】發現，房地合一稅之優惠稅率規定與「一生一屋」相似，差別僅在於用途限制中，房地合一稅須出售前六年無出租無營業，一生一屋之規定則是五年。
在持有稅的部分，台灣的土地和房屋是分軌課稅，可參考【表二】。兩者除了因徵收期間之不同，須分別繳納稅額外（房屋稅繳納期間為5月1～31日；地價稅繳納期間為11月1～30日），其中最讓民眾疑惑的，為地價稅及房屋稅對於「處所限制」之規定有所不同，而造成許多疑問，例如：為什麼我的房屋稅明明適用自用優惠稅率，而地價稅卻無法適用呢？
原來，稅法明文規定，地價稅優惠稅率僅以「一處」為限，而房屋稅之規定為全國房屋合計「三戶」以內；除此之外，適用地價稅之優惠稅率僅須「設籍登記」，而房屋稅尚須符合「實際居住」 ，且土地及房屋二者經申請並經稅務機關審查核准後，兩者才能同時適用優惠稅率。
有民眾向稅捐稽徵機關提問：「我自己居住的房子已經按住家用稅率課徵房屋稅，土地是否不用申請，就可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅？」稅捐稽徵機關覆：「房屋按自住家用稅率課徵房屋稅，與房屋基地按自用住宅用地稅率課徵地價稅，兩者適用條件及申請期限等均不相同。所以，房屋坐落基地之地價稅，一定要提出申請並經審查核准後，才能按自用住宅用地稅率課徵地價稅。」 稅捐稽徵機關亦提醒民眾，因房屋稅與地價稅自住（用）認定不同，為維護自身權益，應稍加留意各款稅目之規定。
簡言之，若納稅義務人所持有之「房屋」及「土地」同時符合自用自住之條件，須「分別」向稽徵機關申請，否則將白白喪失節稅效益。常有民眾誤以為，房屋稅之稅率已經按自住優惠稅率計徵，地價稅之稅率應該也會「比照辦理」，而沒有向稅捐機關提出地價稅自用優惠稅率之申請，爾後收到地價稅單時，才發現地價稅之稅率是以「一般用地」稅率（超額累進稅率）課稅。地價稅若為「自用住宅用地」，稅率為2‰，若是「一般用地」稅率為10‰～55‰，兩者差至少5倍。......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）
全文刊登於月旦會計實務研究，第6期：金融科技——尋找創新與監理的平衡座標 訂閱優惠
知識庫
- 曾品傑，臺灣不動產消費者之權益保護，月旦法學雜誌，214期，2013年3月。
- 范文清，非自用房屋交易所得從實課徵，月旦法學教室，109期，2011年11月。
- 陳明燦，自用住宅用地地價稅特別稅率之適用與租稅協力義務，月旦法學教室，91期，2010年5月。
