月旦釋讀

農地工廠的持有、稅負及移轉——兼介紹借名登記的稅務風險

文章發表： 2021/08/25

元照智勝學院

吳俊志

執業律師

本講座首先將簡單介紹一下何謂農地工廠？法律現狀為何？

農地工廠主要的規範在《工廠管理輔導法》裡，在此前提之下，哪些農地工廠是有可能存在的？這些存在的農地工廠將來會發生什麼樣的問題呢？原則上，農地工廠本身就是農地上興建工廠營運，而農地的持有是有一些限制的，以前的《農業發展條例》規定只有農民才可以持有農地。現在雖然大家都可以持有農地，但是如果以前你是用農民持有的話，不一定會把它移轉回來。即使現在可以把它移轉回來，假設上面的工廠是公司的（不論名義上或實質上），農地也沒有辦法把它移轉給公司，還是必須要由個人持有。

所以農地工廠就會存在一種名不符實的狀態，理論上這塊地可能是工廠主人的，但是登記上可能是別人的，此即為所謂的「借名登記」，意思是土地或房屋可能登記在人頭名下，而在此情況下就會有後續的問題產生。

名義上，究竟是誰持有農地？，誰持有工廠呢？名義上持有農地的人是第三人，後續會產生什麼樣的問題？

再者，既然要繳地價稅、房屋稅，大家會想，既然如此，我們是不是把土地登記回來會比較方便？然而把土地登記回來又會有什麼樣的障礙？假設很不幸的土地沒有辦法登記回來時，工廠主人年紀大，想要將工廠出售，通常不可能只賣上面的建物卻不賣土地，而如果想要把工廠賣了，可能會有怎麼樣的稅負問題？

假設土地是借名登記在他人名下，而對方突然過世，大家都知道借名登記很常會發生的，就是繼承人於此時可能不承認其僅為出名人，這時就會有所有權的爭議發生。

本講座將從農地工廠的定義及法律現狀出發，進而介紹借名登記的概念，關於農地工廠，現實上存在很多名不符實的狀態，《農業發展條例》在2000年以前規定，只有農民可以持有農地，另外一種情況，假設是在2000年以後的《農業發展條例》修改了，非農民也可以持有農地。但《農業發展條例》第33條也規定，私法人不可以承受耕地，所以假設這個工廠是屬於公司的，農地依然不能登記在公司的名下。所以這時候農地就有可能會登記在別人的名下，也會是一種借名登記，而大量的借名登記存在，也導致房屋稅、地價稅納稅義務人與實質不一致，而當想要回歸應有狀態時，又難以證明借名登記，而面臨額外一筆贈與稅的問題。