吳俊志
- 執業稅務律師
【函令字號】台財稅字第10904601200號令
函令內容
個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。
函令要析
個人繼承不動產後，由於第二代多半都已另外置產，所以繼承後不久即轉賣、或是換屋的情況相當多。在房地合一稅上路後，以實際交易價格計稅，而成本則是扣掉繼承時的土地公告現值及房屋評定價值(已在遺產稅中被評價過)，但造成的問題是，當土地公告現值、房屋評定現值與售價差距相當高，且屬於短期出售的情況，這種時候稅基跟稅率都會變得相當高，如果再加上繼承的房貸，可能繳完稅之後繼承的資產反而變成負債。但轉售繼承的房屋，多半也不是囤房炒作，行政法院實務見解逐漸認定出售的收入應減除貸款部分才稱為實際所得。
中間的差距有多大呢？如果房貸1,500萬的房屋，繼承後一年內出售，房地現值總合為800萬，出售價格3,000萬。在不能扣除貸款的情況下，就要用2,200萬(3,000-800)的稅基，乘以45%的稅率，稅額為990萬，加上1500萬的貸款，總共有2,490萬要還，賣3000萬的房子，賣房之後的獲利只剩下500多萬，若售價更低則可能還得倒賠。
但在適用本函釋的新制下，出售的成本費用為2,300萬，稅基剩下700萬，稅額為315萬，繼承人的負擔可望大幅降低。當然，這主要反映在減輕繼承人的負擔上，畢竟繼承遺產不見得有能力還每個月的貸款，還不起貸款，把房子賣了也合理，但若無法減除，等同要求繼承人出售之餘還要賠本，就可能會有墊高房價的風險了。
