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土地容積移轉課稅(下)

文章發表: 2018/05/09

陳揚仁

  • 國立臺中科技大學財政稅務系兼任助理教授

焦點短評

簡單來說,所謂「容積移轉」是指在同一都市計畫區域內,在公共設施保留地未使用的容積,可以透過一定的公式,移轉到另外一處基地使用。並且為了保障原地主的權益,政府允許原地主可以買賣容積,希望可以加速公共設施用地的取得。因此,目前有兩個管道可以取得容積移轉,第一是折繳代金向政府購買容積移轉,另外一個管道為由建商自行向私人地主購買公共設施保留地之後,再捐地給政府,換取容積獎勵。

但是「容積移轉」對建商真的有利可圖嗎?從建商的角度而言,只要建築成本加上容積移轉的成本,低於因為容積移轉而增加的容積而能銷售的金額,建商因此有利可圖。根據「都市計畫容積移轉實施辦法」所規定的容積移轉計算公式,是以「土地公告現值」做為公共設施保留地換容積的基準,而土地公告現值約莫為市價的80%左右,因此建商會選擇「移入市價占公告現值」比值較高的地區移入。以台北市為例,在2008年至2017年6月之間,以容積移轉取得公告現值250億元的公共設施保留地,相對則發出市價約654億元的容積,這之間的獲利空間高達400億元。

由上述可得知建商可以透過容積移轉獲取相當的利潤,但是會有課稅的問題嗎?依據財政部台財稅字第09800142920號函釋,營業人出售土地容積移轉權益予他人取得之收入,核屬「銷售勞務」之範疇,應依法規定開立應稅的統一發票,並且申報應稅銷售額,課徵營業稅。這表示將土地容積移轉權益銷售給第三人,這是將土地可建築的樓地板面積移轉至其他可建築土地做為建築之用,與出售土地性質並不相同,這是屬於「權利移轉」,為營業稅法第3條第2項,適用「銷售勞務」,應開立應稅的統一發票,並課徵營業稅。

依據財政部台財稅字第881946203號函釋以及台財稅字第09504538850號函釋,送出基地之土地所有權人出售容積權益屬權利交易性質,其取得成本及費用按出售權益收入的100%計算。但是若出售者為「非送出基地之所有權人」,仍須依所得稅法第14條第1項第7類規定,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本、因取得及移轉該項資產而支付一切費用之後的餘額為所得額,要申報財產交易所得,需課徵所得稅。例如A先生名下有一筆可申請容積移轉權益的土地,B先生以2000萬元向A先生購入,並以3000萬元出售給C公司,由於B先生為「非送出基地之所有權人」,因此B先生必須就差額1000萬元申報財產交易所得,需課徵所得稅。

參考資料

知識庫

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