沈政安
- 臺中科技大學財政稅務系兼任助理教授
壹、前言
2012年全球不動產諮詢顧問商Knight Frank公司研究指出，2006～2011年全球十大最熱房市，臺灣高居第6（自由時報，2012）。根據當時的未來事件交易所對「十大民怨」的調查結果顯示（生活中心，2012），市場共識一致認為，「房價過高」為十大民怨之首。此外，居住正義改革聯盟於2019年11月4日重回30年前無殼蝸牛運動現場夜宿東區，表達居住正義問題（陳熙文，2019）。近來中央銀行副總裁陳南光公開關切房地產過熱對經濟可能產生的負面效果（徐碧華，2020），高房價乃再度成為大家熱議的問題，甚或臺中市於去（2020）年大幅調降公告地價（20.06%）進而降低地價稅，也成為中央及輿論關注的焦點。然立法院2019年的議題研析則指出，當前房屋自有率超過80%，未來子女大多可以透過繼承或贈與而擁有長輩房產，逐漸舒緩自住需求的壓力，認為長期而言不必過度擔憂（李基勝，2019）。為解決高房價問題，有論者主張藉由重課持有稅抑制房屋價格及炒房歪風，然而單純使用租稅工具調高持有稅真的就能抑制房價嗎？縣市政府調降公告地價及地價稅真的很不妥適嗎？此外，政府近期打炒房政策真能奏效嗎？
貳、房地稅負vs.價格
房地產最核心的問題當然非房價莫屬（胡偉良，2018），中央銀行為控制房價，自2000年以來進行各種調節措施，其中包括著名的豪宅貸款成數限制。可是臺灣房地產價格照樣上漲，即使有房地合一稅的抑制，1年後房價仍逐步上升，政府這些壓抑房價措施，不是成效有限就是時效不長（經濟日報，2020）。財政部蘇俊榮部長去年10月12日在立法院財經委員會質詢，面對多名立委不約而同提及房價與稅制問題時則表示，房價問題需要跨部會合作，例如強化信用管制，或是針對長期購屋者限縮放款成數，並提高利率因應（郭幸宜，2020）。而房地產稅負與價格的關係如何呢？茲分析如下：
一、高房價成因
中央銀行近期的報告指出，房地產交易量與價格由供需決定，而供需的變化主要受不動產稅負（利得稅、交易稅、持有稅）、所得（人均GDP、家庭可支配所得）、資產替代選擇（國外房地產價格或投資報酬率）、財富效果（如股市榮枯）、土地供給、市場資訊透明度等因素影響，並受市場對房地產價格預期，及取得不動產貸款難易度等諸多因素交互影響（中央銀行，2020）。章定煊（2020）也認為，臺灣對於居住正義的要求，必須達到住者有其屋，進而導致臺灣自有房屋率居高不下；高資產族也偏好購買房地產以維持其自身財富，進一步作為財富移轉下一代的工具，讓剛性需求居高不下，房價因此難以平抑。中央銀行總裁楊金龍去年10月15日赴立法院財經委員會答詢時，則認為房地產價格上漲的三大原因，包括臺商回臺投資、政府續推動都更政策及市場資金充裕（楊筱筠，2020）。
胡偉良（2018）認為「新房子的房價＝地價＋興建費用（含直接、間接費用）＋建商利潤」，而房價形成的過程中，建商會根據市場的真實需求（剛性的自住和換屋）和投機（假性的投資和炒作）需求來訂定房屋售價。一般而言，在景氣好的時候地價的高低並不是房價的決定因素，因為此時建商在訂定房價時，早已脫離成本的考量，不是依成本＋利潤來決定售價，而是根據市場上消費者對房價的承受能力來決定；因此在房市景氣好的時候建商會把房價越訂越高，直到民眾不能承受為止。
房價居高不下，有很大一部分的原因是因為房地產儼然成為投資商品而非必需品，誠如中央銀行楊總裁所認為，市場資金充裕是房價高漲的主因之一。然而投資價值與市場價值其實並不同，市場價值是有意願之買方與有意願之賣方，在價格日期，經由正常的市場行銷所達成之公平交易後，其資產應交換的估計金額，其中，當事人雙方表現均具有專業知識、謹慎行動、且不受任何脅迫；而投資價值是對個人的價值而無視市場上的價值，是投資者與某項投資之間的主觀關係，基於投資者為了滿足其慾望、需求或投資目的所願意付出的最高價款（賴碧瑩，2020） 。因此投資價值會背離市場價值及上述定價法則。
二、稅負與房地價格
稅負與房地價格關係究竟如何？亦即低稅負會不會造成房價上漲？高稅負能不能抑制房價？過去實施高持有稅的縣市，最顯著的是臺北市，該市自2011年7月1日起實施所謂的豪宅稅，對房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者，認定為高級住宅。自2017年7月起，在2001年6月30日以前建築完成之高級住宅，因適用原房屋標準單價，仍按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加價核計徵房屋稅；在2001年7月1日以後建築完成之高級住宅，因適用2014年7月起新標準單價，自2017年7月起，改按固定比率120%加價。此後，2014年繼而實施依持有非自住房屋戶數採2.4%及3.6%差別稅率課徵房屋稅。臺北市稅捐稽徵處(2020）去年宣稱差別稅率囤房稅實施後，囤房戶數減少約3.4萬戶，囤房比例減少約26%；且減少的囤房戶數中，約有20%出售或變更使用，顯示臺北市提高多屋持有成本，可促使房屋做更合理且有效率的運用。然而，根據張菱育（2020）報導，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮卻認為，臺北市囤房減少，主要是因為景氣循環向下，導致多屋者拋售，與囤房稅無關，早在2014年第3季北市府未調高囤房稅之前，房市12年多頭景氣已是價量背離，且面臨反轉向下的時刻，2014年景氣下滑，多屋者對無利可圖的市場失去信心，當然就有不少人放棄儲屋而拋售到市場，自然囤房減少26%。
六都中實施囤房稅高於法定最低稅率的有臺北市及桃園市，依據內政部（2020）所發布的全國及六都住宅價格指數顯示，以2016年為基期的2020年第3季全國住宅價格指數為106.89，較上季上升1.43%；六都中，新北市、臺北市、桃園市、臺中市、臺南市及高雄市住宅價格指數，分別為105.16、102.30、108.04、109.85、113.20及106.20，與第2季比較，分別上升1.21%、1.59%、2.12%、2.05%、2.56%及0.91%，顯示，不論就住宅價格指數或單季成長比例觀察，六都都呈現上揚趨勢。實施豪宅稅及較高囤房稅率的臺北市，雖然住宅價格指數（102.30）相較於其他5都為低，表面上看來似乎有抑制房價的效果，但如對照也實施較高囤房稅率的桃園市，該市2020年第3季住宅價格指數（108.04）在六都排名中仍高居第3，所實施的高囤房稅率對於房價的抑制效果，則似乎難以輕易論斷。
過去攸關稅負與房價的研究，以2009年調降遺產稅及贈與稅率為例，斯時緣於輿論對不動產價格急升以及房屋與土地短期交易之移轉稅負偏低等問題之批評，行政院乃於2011年6月參考多國之立法例，就不動產短期交易課徵特種貨物及勞務稅（一般簡稱奢侈稅），然而此稅實施後，一般研究皆認為僅有減少短期房產交易量的效果，並無抑制房地產價格之作用（林聖豪、謝靜琪，2018），於是2016年起再推動課徵房地合一所得稅。陳柏如（2018）則另發現，房市相關租稅工具中，提高房屋稅稅率對臺灣實質房價有負面影響，然對特種貨物及勞務稅施行的影響卻不顯著，同時也認為不同政策工具調控臺灣房價的效果不盡相同。林聖豪與謝靜琪（2018）也發現，2009年調降遺產稅及贈與稅率2年多後，固然造成大量資金回流潮，但也帶動不動產價格開始持續上漲。陳聖泓（2018）研究則證實遺產稅及贈與稅調降，導致臺北市全區、高所得區及低所得區的房地產交易量都大幅增加，因而造成房地價格大幅飆漲。如果單純就持有稅觀察，李基勝（2019）認為多數人不認為採課稅方式壓抑房價是良方，實乃囿於現行稅制之思考結果。因為單純調高稅基（房屋課稅現值及公告地價），而其他課稅條件不變，對於富有者所增加的租稅負擔尚且不痛不癢，貧窮者卻已因稅率不變而明顯增加其租稅負擔（低所得者尤甚）。至於高囤房稅率究竟是否有抑制房價的顯著效果，則尚待更多實證研究驗證。
三、小結
目前高房價的成因很多，包括基本的市場供需、地價、興建費用（含直接、間接費用）及建商利潤稅負，當然也包括貸款利率、信用管制寬鬆及購屋貸款成數問題，尤有甚者，去年的臺商回臺投資、政府續推動都更政策及市場資金充裕，甚或人為炒作及投資價值等問題，也都是重要的可能成因。至於稅負與房地價格關係如何，從大面向的相關稅負來看，過去的文獻顯示並沒有一致的方向；即便從持有稅觀察，調高持有稅也未必能抑制房價。
本文認為，政府如欲藉由提高持有稅機制打炒房，須先釐清其對象，對於資金充裕者而言，在無其他更好的投資工具前提下，在「有土斯有財」的傳統觀念及我國長久以來深植人心的房地產投資獲利史，大幅改變投資標的並不容易，多數人仍會選擇投資房地產，而其訂價則會依投資價值而非市場價值。如此一來，調高持有稅是否能提高到讓其放棄投資房地產甚或降價求售？實不無疑慮，更遑論房地產如果出租，一旦提高持有稅，即可能轉嫁給承租者負擔，而承租人如為無殼蝸牛或低所得者，對其經濟負擔無疑雪上加霜；如為營業人，則不僅提高其經營成本，影響經濟景氣循環，最終還可能轉嫁給消費者負擔......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）
全文刊登於月旦財稅實務釋評，第16期 訂閱優惠
