施敏
- 高點教育出版集團 教授 財政學&稅務法規 施敏博士
110年7月1日起，營利事業出售其自105年度1月1日以後購入之房地產，適用房地合一2.0之規定。原則上，營利事業計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，依據持有期間認定稅率分開計算應納稅額，合併報繳或申報納稅；餘額為負數者，以零計算。
在交易所得計算方面，依據110年6月30日公布之《房地合一課徵所得稅作業要點(以下簡稱作業要點)》第21點第2項第1款規定：「房屋、土地交易所得，應以交易時成交價額，減除相關成本及可直接合理明確歸屬或應分攤之費用、利息或損失計算之。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為費用減除。」又若營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額3%計算，並以30萬元為限。
若計算之交易所得為負數者，不得減除該筆交易之土地漲價總數額，該負數應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，再自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。
在適用稅率方面，為避免短期炒作房地產之個人轉而以營利事業名義持有，以規避較高之個人稅率，特將《房地合一1.0》階段之計入營利事業所得額、課徵20%稅率，修正為《房地合一2.0》短期持有出售比照個人高稅率(持有期間在2年以內者，稅率為45%；持有期間超過2年、未逾5年者，稅率為35%；持有期間超過5年者，稅率為20%)。此外，為防止錯殺非刻意短期投機之營利事業，持有期間在5年以下之下列情形，其稅率為20%：
1.營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋者。
2.營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉者。
值得留意的是，所得稅法第24條之5第4項規定：「營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用分開計算稅率之規定。其房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。」由此可知，符合上述情形之房地合一課稅所得計入營利事業所得額合併計算、適用20%稅率。重點在於何謂「興建房屋完成後第一次移轉？」《作業要點》第21點第1項明文規定：「營利事業交易其以起造人申請建物所有權第一次登記所取得之房屋及其坐落基地。」如此規定，主要係考量諸如建設公司興建房屋出售，或自行興建工廠或辦公大樓供營業之情事，係屬營利事業「本業」之用途，理應計入營利事業所得額，其稅率與持有期間無關，筆者認為尚屬合理，惟增添認定及判斷之複雜度，實務運用之際應確實釐清之。
