封昌宏
- 國立成功大學法學博士
- 國立成功大學法律系兼任助理教授
壹、前言
近年來台灣都市地區房地產價格高漲，以致都市地區房地產的買賣，成為高資產族群的專有權利，絕大多數受薪階級者只能望價興嘆。但都會區的就業機會多，薪資水準也顯著高於非都會區，造就了台灣地區人口往都會區集中的現象，這些到都會區就業者多為年輕族群，若非有長輩的資助不可能在都會區購屋，因此必須租屋居住，造就了租賃市場的交易熱絡。
為保障住宅租賃雙方權益及健全租賃住宅市場發展，使租賃住宅市場制度更為完善，內政部在2017年12月27日制定租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃管理條例），自2018年6月27日起施行。該條例除鼓勵建立租賃專業服務外，房東將房屋委託給包租代管業者有所得稅優惠。三讀條文明定，個人房東將住宅委託包租代管業者，供居住一年以上者，出租期間每月租金收入不超過6,000元部分，免納綜合所得稅；超過6,000元至2萬元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，依該部分租金收入53%計算；超過2萬元部分，則按所得稅法相關法令規定減除標準計算，無租稅優惠。
但對於包租業者該如何課稅，在租賃管理條例中並未規範，所以要回歸到各稅法的規定。依租賃管理條例第3條第4款、第5款及第19條規定，代管包租業者必須是公司組織的營利事業，所以必須依公司組織的形式課稅，在收取租金時必須開立發票，支付成本或費用時，必須取得合法憑證，並按期申報繳納營業稅，在次年5月必須申報及繳納營利事業所得稅，公司有盈餘未分配時要繳納未分配盈餘稅，分配盈餘給股東時，屬股東之股利所得要計入個人所得課稅。
其中最主要的課稅爭議問題，在於發票的開立及取得合法憑證的問題，因包租及代管業的法律形式不同，因此有不同的課稅方式，但也造成兩者的租稅負擔及稅法上義務的差異，這項差異是否有合理性，本文就此問題予以解析供讀者參考。
貳、包租代管的法律關係及經濟意義
一、包租業
依租賃管理條例第3條第5款規定：「租賃住宅包租業（以下簡稱包租業）：指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司。」包租業者類似俗稱的「二房東」，其先向房屋所有權人或有權出租人（以下稱原出租人）承租房屋，再將房屋轉租給有租屋需求者（以下稱次承租人），包租業者是以賺取租金的價差為目的之公司，其必須承擔房屋租不出去，或者向次承租人所收租金低於支付給原出租人的風險。
二、代管業
依租賃管理條例第3條第4款規定：「租賃住宅代管業（以下簡稱代管業）：指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（以下簡稱代管業務）之公司。」故代管則是由業者協助房東與房客簽訂租約，並由業者負責管理出租的住宅，租賃契約仍為房東與房客簽訂，代管業者非租賃契約的當事人。代管業者僅負責代房東尋找房客、代為簽訂租賃契約及租賃期間的房屋維修等，賺取佣金及管理手續費，不負擔房屋租金收不到或收取較低租金的風險。......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）
全文刊登於月旦會計實務研究，第19期：滿滿的跨境電商，數位稅及支付方式界線如何拿捏？ 訂閱優惠
知識庫
- 封昌宏，包租業者稅法上開立及取得憑證問題研究，月旦會計網，2019(04期)，2019年4月。
- 封昌宏，包租代管的所得稅減免，月旦會計網，2018(11期)，2018年11月。
- 陳立夫，租賃住宅市場發展及管理條例解說，月旦法學雜誌，201806 (277期)，2018年6月。
- 財政部賦稅署，核釋租賃住宅包租業轉租個人住宅供自然人居住使用課徵營業稅規定，財稅法令半月刊，20180731 (41:14期)，2018年7月。
