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包租代管的課稅爭議

文章發表: 2019/10/09
郭軍
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封昌宏

  • 國立成功大學法學博士
  • 國立成功大學法律系兼任助理教授

壹、前言

近年來台灣都市地區房地產價格高漲,以致都市地區房地產的買賣,成為高資產族群的專有權利,絕大多數受薪階級者只能望價興嘆。但都會區的就業機會多,薪資水準也顯著高於非都會區,造就了台灣地區人口往都會區集中的現象,這些到都會區就業者多為年輕族群,若非有長輩的資助不可能在都會區購屋,因此必須租屋居住,造就了租賃市場的交易熱絡。

為保障住宅租賃雙方權益及健全租賃住宅市場發展,使租賃住宅市場制度更為完善,內政部在2017年12月27日制定租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃管理條例),自2018年6月27日起施行。該條例除鼓勵建立租賃專業服務外,房東將房屋委託給包租代管業者有所得稅優惠。三讀條文明定,個人房東將住宅委託包租代管業者,供居住一年以上者,出租期間每月租金收入不超過6,000元部分,免納綜合所得稅;超過6,000元至2萬元部分,其租金所得必要損耗及費用之減除,依該部分租金收入53%計算;超過2萬元部分,則按所得稅法相關法令規定減除標準計算,無租稅優惠。

但對於包租業者該如何課稅,在租賃管理條例中並未規範,所以要回歸到各稅法的規定。依租賃管理條例第3條第4款、第5款及第19條規定,代管包租業者必須是公司組織的營利事業,所以必須依公司組織的形式課稅,在收取租金時必須開立發票,支付成本或費用時,必須取得合法憑證,並按期申報繳納營業稅,在次年5月必須申報及繳納營利事業所得稅,公司有盈餘未分配時要繳納未分配盈餘稅,分配盈餘給股東時,屬股東之股利所得要計入個人所得課稅。

其中最主要的課稅爭議問題,在於發票的開立及取得合法憑證的問題,因包租及代管業的法律形式不同,因此有不同的課稅方式,但也造成兩者的租稅負擔及稅法上義務的差異,這項差異是否有合理性,本文就此問題予以解析供讀者參考。

貳、包租代管的法律關係及經濟意義

一、包租業

依租賃管理條例第3條第5款規定:「租賃住宅包租業(以下簡稱包租業):指承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務(以下簡稱包租業務)之公司。」包租業者類似俗稱的「二房東」,其先向房屋所有權人或有權出租人(以下稱原出租人)承租房屋,再將房屋轉租給有租屋需求者(以下稱次承租人),包租業者是以賺取租金的價差為目的之公司,其必須承擔房屋租不出去,或者向次承租人所收租金低於支付給原出租人的風險。

二、代管業

依租賃管理條例第3條第4款規定:「租賃住宅代管業(以下簡稱代管業):指受出租人之委託,經營租賃住宅管理業務(以下簡稱代管業務)之公司。」故代管則是由業者協助房東與房客簽訂租約,並由業者負責管理出租的住宅,租賃契約仍為房東與房客簽訂,代管業者非租賃契約的當事人。代管業者僅負責代房東尋找房客、代為簽訂租賃契約及租賃期間的房屋維修等,賺取佣金及管理手續費,不負擔房屋租金收不到或收取較低租金的風險。......(閱讀全文請參考月旦會計實務研究月旦知識庫

全文刊登於月旦會計實務研究,第19期:滿滿的跨境電商,數位稅及支付方式界線如何拿捏?  訂閱優惠

 

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