連世昌
- 大成台灣律師事務所資深律師
- 消費者文教基金會房屋委員會委員暨義務律師
壹、前言
內政部在2017年1月1日制頒房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項生效，國內首部租賃住宅市場發展及管理條例也從2018年6月27日施行生效。每年租金上看2,400億元的租賃市場，面臨重大變革，2018年可說是「租賃元年」，包含：建立包租代管專業服務制度，協助處理租賃住宅管理事務，同時建立租賃住宅管理人員專業證照制度，提升服務人員素質，業者必須成立租賃公司加入租賃公會、繳納保證金，以包租代管方式，才能承作住宅租賃業務。租賃專法可說是具有濃厚政策性管制法律，實行至今時間雖然不長，不過目前實務上浮現出幾個爭議問題，值得提出來加以討論，以期該條例能夠更恰如其份地規制租賃住宅市場又可以符合既有的法制體系。
貳、立法目的
依租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃專法）第1條明定：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」分述如下：
一、健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益
例如鬆綁既有租金及押金之法規範管制。租賃專法為了遂行健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益立法目的，同條第6條明定了：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用上述土地法第97條規定。」意思是說，有關於供住宅使用之房屋租金，租賃雙方自行考量租賃房屋所在之地理位置、經濟效用及市場上之供需原則議定租金，不受土地法房屋之租金限制。
蓋以1930年的土地法初衷是要調整民法所側重之契約自由原則，土地法有關房屋及基地租用之規定在於保障經濟談判地位較為弱勢的承租人，例如，土地法第97條第1項規定了城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價10%為限。倘或約定房屋之租金超過此項限制，供住宅使用之房屋，其超過法定限制部分無請求權 ；同法第98條規定以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部，以及同法第99條亦明文以現金為租賃之擔保金額，不得超過2個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法諸此規定旨在側重保障承租人方。
二、保障租賃當事人權益
土地法針對押租金之交付，作有利於承租人之規範，例如第99條規定：「前條擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額（第1項）。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租（第2項）。」有關房屋及基地租用規定則是為了保障經濟談判地位較為弱勢的承租人，尤其針對不定期租約，同法第100條限制出租人須有法律所定情形之一，始得收回房屋，其中包含承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上之情形。相較之下，租賃專法著重於衡平保障租賃當事人權益。舉例而言，租賃專法第3條將押金定義為承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。再參照同法第10條規定：租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償，其中包括，承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳之情形。顯然有別於土地法第99條超過擔保金之部分可以抵付房租，或須以擔保金抵償積欠租金額，達2個月以上始能終止租約之限制。
綜合上述各項規定，租賃專法亦有保障租賃當事人權益之立法目的。諸此特別規定，打破以往土地法優先保障承租人之規定，其目的不外乎營造友善合宜租賃住宅環境，保障租賃當事人權益。
三、發展租賃住宅服務業
坊間租屋糾紛多源於租賃雙方對租賃住宅的管理、使用及所衍生的權利義務認知或感受不一，致生爭議。例如，修繕太慢、房客欠租、設備遭破壞等情形，造成租賃關係緊張。因此，房東如透過委託「代管業」管理，或出租給「包租業」由業者專案管理服務，將能協助租賃雙方快速處理房屋的日常修繕維護、租金的收取、糾紛協調處理等繁雜事務，串起房東與房客間的溝通服務橋梁，營造合宜的租賃住宅環境。
具體做法為發展租賃住宅服務業，採取「人必歸業、業必歸會」。租賃專法第19條第1、2項規定，經營租賃住宅服務業者，應向直轄市、縣（市）主管機關申請許可，並於許可後3個月內辦妥公司登記；租賃住宅服務業應於完成公司登記後6個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入登記所在地之同業公會。又，第25條明定租賃住宅服務業應僱用具備租賃住宅管理人員資格者從事代管業務及包租業務。參加全國聯合會舉辦租賃住宅管理人員資格訓練且測驗合格，並經登錄及領有租賃住宅管理人員證書者，始得充任租賃住宅管理人員。另外，非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，禁止其營業，並處最高20萬元以下罰鍰，均為適例......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）
全文刊登於月旦會計實務研究，第33期：會計師懲戒的相關規定＆審計失敗 訂閱優惠
