陳明燦
【案例內容】
甲位於A市某大樓一樓房屋一間（下稱系爭房屋；並具有房屋所附著土地之若干持分），經A市稅捐稽徵機關核計其房屋評定現值為新臺幣（下同）350萬元，並按自住住家用房屋稅率（1.2%）核課其111年度房屋稅額為42,000元。甲不服，並主張影響系爭房屋標準價格之「路（地）段率」（亦即房屋稅條例第11條第1項第3款）並未減除系爭房屋所附著土地之「地價（申報地價）部分」，尤其於土地重新規定所公告之地價逐年調高之情形下，其增益（地租）部分已反應於每年所課徵繳納之地價稅上，倘若A市不動產評價委員會於評定系爭房屋之「標準價格」時再予以考慮「地（路）段率」此一影響因素，將會提高房屋標準價格、房屋現值及其後續房屋稅之稅額，此應有牴觸租稅法上「重複課稅禁止原則」。甲經依法申請復查，未獲變更。試問：A市不動產評價委員會評定系爭房屋標準價格之處置是否合法？
壹、爭點內容
一、房屋稅條例第11條第1項之意涵為何？
二、房屋稅條例第11條第1項第3款「路段率」是否亦會影響（提高）地價稅之稅基（申報地價），從而造成房屋稅與地價稅之重複課徵？
貳、爭點分析
按房屋（房屋稅）及其所附著土地（地價稅）係屬各自獨立之稅捐稽徵客體，但兩者均屬定期稅（每年稽徵一次），後者多數學者將其定性為收益稅、前者則為財產稅，由於兩者所處之「區位」相同，故而其價格（價值貨幣化之謂）會相互影響，然基本上，前者之稅基因折舊率之故會隨時間增加而下降（故其房屋稅會逐年下降），而後者之稅基（申報地價）則原則上會隨時間增加而上升（故其地價稅亦會逐年增加），當土地及其上房屋併同出售時（此為不動產之普遍交易態樣），兩者之價值即會具體化（合併）為不動產之交易價值上（此際於課徵不動產交易所得稅時，兩者各自對不動產交易價值之「貢獻比率」即顯重要，而據以決定後，即成為各自稅捐核課時之稅基）。再者，不動產評價委員會（於財政機關轄下設置）依法須先評定房屋之標準價格（房屋評定現值之前身）、地價評議委員會（於地政機關轄下設置）依法則評議土地所屬之區段地價（土地規定或申報地價之前身）。最後，須指出者為，近日為求地價評議之公正與客觀，爰刪除平均地權條例第4條「並應由地方民意代表及其他公正人士參加」，此從落實不動產估價專業性而言應可資贊同，則基於相同法理，旨揭房屋稅條例第9條第2項有關「不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加」，亦應儘早予以刪除（修正）。
又房屋稅之稽徵對象係以附著於土地之各種房屋以及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，房屋稅條例第3條定有明文。茲所稱房屋指固定於土地上之建築物而供營業、工作或住宅使用者。準此，則如「建築工寮」、「臨時性工棚」及「大廈地下室」亦屬（基層）之建築物範圍而應課稅。則如「違章房屋」亦屬房屋而仍應課徵房屋稅（但不會因之而治癒其違法性）。另所稱增加該房屋使用價值之建築物，則指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值而為課稅對象，例如觀光旅館之「電梯」因係附著於高層房屋之必需設備，並增加房屋之使用價值，是應予課稅，惟倘於房屋頂樓上增建廣告塔者，則因無增加房屋之使用價值，自非為房屋稅之課稅對象。又，倘若房屋遇有焚毀、坍塌、拆除至不堪居住程度者，其納稅義務人應按房屋稅條例第8條規定，向當地主管稽徵機關申報並經查實之後，在未重建完成期間內，始得停止課稅徵房屋稅，此為房屋稅納稅義務人履行「租稅申報協力義務」之體現。
一、房屋稅條例第11條第1項之意涵分析
承前所述，房屋標準價格之評定為稅捐稽徵機關核計其房屋現值之前置必要程序，若以新北市為例，房屋標準價格之內容得進一步具體化如下：依據「新北市簡化評定房屋標準價格及房屋評定現值作業要點」第2點規定，其項目包括：(一)「30層以下房屋構造標準單價表」；(二)「31層以上房屋構造標準單價表」；(三)「無地上層之地下建築物標準單價表」；(四)「（房屋）構造別代號暨折舊率對照表」；(五)「房屋座落地段等級表」；以及(六)「房屋座落地段等級調整率評定表」等因素。進言之，
房屋標準價格之核定單價（計算房屋之標準價格為房屋標準價格之重要因素；由不動產評價委員會評定）
＝標準單價×（1＋各加減項之加減率）±樓層高度之超高價或超低價（建物標準價格之物理因素）
房屋之標準價格
＝核定單價×面積×（1－折舊率×折舊經歷年數）×地段等級調整率
之後再由地方主管稽徵機關核計房屋之現值，故而於房屋現值之評定程序上，不動產評價委員會係先評定房屋之標準單價（側重於房屋物理因素）、再據以評定其標準價格（須一併考量房屋所處地段等級調整率；側重房屋區位或社經因素），其中「地段等級調整率」之概念（決定）係來自於房屋所處「區位」而包括其「社經因素」（土地區位價值）在內，從而會因此而發生房屋稅與地價稅稅基重疊之疑義......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）
全文刊登於月旦財稅實務釋評，第42期 訂閱優惠
