施敏
- 高點教育出版集團 教授 財政學&稅務法規 施敏博士
每年歲末是各直轄市或縣（市）政府組織之「地價評議委員會」評議土地公告現值的時節，該委員會成員由地方民意代表及其他公正人士參加，政府依據市場買賣案例或收益實例價格查估，經召開公開說明會邀集不動產估價師、不動產經紀業者、地政士等提供地價相關資訊，提送地價評議委員會評議後，於1月1日公告，作為課徵土地增值稅之依據。
109年土地公告土地現值全國最高價宗地與108年相同，仍然由臺北市信義區台北101金融大樓蟬聯，109年公告土地現值達每平方公尺179.9萬元，每坪約595萬元；新北市的地王位於板橋區新府路與縣民大道路口之特定專用區，公告土地現值每平方公尺71萬元，每坪約235萬元；台中市的地王則為西屯區新光三越百貨公司(第四種新市政中心專用區)，公告土地現值每平方公尺66萬元，每坪約218萬元；高雄市最高宗地價為苓雅區之大遠百商業區，公告土地現值每平方公尺57萬元，每坪約188萬元。
依據內政部統計資料顯示，調整後109年公告土地現值占一般正常交易價格全國平均比例為91.94%1。公告土地現值應接近一般正常交易價格為平均地權條例第40條及土地稅法第33條所明訂，除了希望達到平均地權漲價歸公政策目標外，實務上並可以充裕地方政府財政收入。從政府公布的數據看來，目前公告現值已臻一般正常交易價格90%之里程碑，然則背後有兩個議題需要探討：
其一，「一般正常交易價格」就是「市價」嗎？依據土地稅法第33條第4項規定：「公告土地現值應調整至一般正常交易價格」，地價調查估計規則第14條規定：「土地可出售總價格＝全棟房地可出售總價格—全棟建物現值—全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用—全棟建物買賣正常利潤」，又「土地正常買賣單價＝土地可出售總價格÷基地面積」，如若建物之裝潢、設備、庭園設施等費用及建物買賣正常利潤高估，則一般正常交易價格必然低估，此時，縱使公告土地現值占一般正常交易價格全國平均達90%以上，實際上公告現值距離市價仍有一大段距離。
其二，依據同法第33條第5項規定：「全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格90%以上時，第1項稅率應檢討修正」。眾所周知，「稅收」等於「稅率」乘以「稅基」，理論上，若土地公告現值以擴大稅基到接近市價，則主管機關應依法「降低稅率」，係屬合理；然則實務上，因一般正常交易價格未必接近市價，導致109年公告土地現值占一般正常交易價格之全國平均比例已高達91.94%，依法主管機關應否貫徹「降低稅率」之承諾？若不降低稅率，主管機關實則違反土地稅法之規定；若降低稅率，則陷入稅基與稅率皆低估之窘境。筆者認為主管機關應徹底檢視一般正常交易價格及土地稅法相關規定，使土地租稅更臻公平合理。
註釋
- 內政部地政司 https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/10?mcid=3834 返回內文
