為避免不動產淪為炒作工具，保障消費者權益，維護市場交易秩序，並精進預售屋成交資訊申報登錄制度，內政部再出招，提「平均地權條例」（簡稱均）修正草案於2022年5月7日經行政院院會通過，並函送立法院審議中。草案包括預售買賣契約之解除應納入實價登錄申報、禁止預售屋及新成屋轉售、禁止任何人有不動產炒作行為、私法人取得供住宅改採許可制並限於一定期間不得銷售、增訂罰則及檢舉獎勵之吹哨子條款等五大措施，其中預售屋及新建成屋禁止轉售問題，最為投資客所關注，本文特以此重點加以整理評析，提供讀者參酌。

壹、強化禁止書面契據（紅單）讓售

考量不動產市場，有收受定金或類似名目金額（如坊間使用之預約金、保留金、議價金等）之行為，並不限於預售屋，且包括新成屋在內，因此，本次爰修正「平均地權條例」第47條之3第5項規定：「銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同。」

亦即，將新建成屋，指「領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋」一併納入規範。故修法後，無論銷售預售屋或新建成屋，建築業者如有使用預約金、保留金、議價金等類似書面契據，均有本項之適用；必須以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。

配合上述修正，同條第6項修正為：「前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。」亦即，無論預售屋或新建成屋之買受人，均不得將該書面契據轉售與第三人，以保障消費者權益及防杜炒作。而現行書面契據違規轉售行為僅規範買受人，未及於銷售者，為避免造成管制上漏洞，並明確買受人及銷售者之義務，爰修正本項將預售屋與新建成屋之書面契據及其買受人與銷售者均納入管理。同時一併修正罰則，至於裁罰額度則未修正，仍維持按戶（棟）處新臺幣15萬元以上100萬元以下罰鍰（均§81-2Ⅵ①～③）。

貳、增訂禁止讓與、轉售之規定

一、預售屋、新建成屋原則禁止讓與、轉售

除前述紅書面契據轉售之限制外，對於簽訂買賣契約後，透過經紀業於短時間內加價轉售牟利，哄抬預售屋價格行情仍所在多有，此類情形無從依第47條之3第6項加以禁止。

為維護預售屋、新建成屋市場交易秩序、防杜炒作及保障自住需求者購屋權益之公共利益，實有必要對該等契約讓與或轉售行為，予以適當限制。因此，本次爰增訂第47條之4第1、3項規定： 「Ⅰ.直轄市預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。……Ⅲ.直轄市銷售預售屋或新建成屋者，除第1項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。」

二、得讓與、轉售之除外規定

第47條之4第1項但書「配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者」之除外規定，係考量國人理財習慣，常有利用特定親屬之名義從事不動產交易，其如需要換約，似與投機炒作無涉，爰增訂但書予以排除。

所稱配偶，包含司法院釋字第748號解釋施行法規定之同性伴侶關係、直系血親並未限定親等，理論尚包括直上方之尊親屬（父母、祖父母、曾祖父母……）、直下方之卑親屬（子女、孫子女、曾孫子女……）均可；指於旁系血親則以二親等內為限（如兄弟姊妹）。

至於「其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者」如何認定乙節，中央主管機關將視本條施行情形，就買受人簽約後因故不為契約之讓與或轉售將無力繳款，而影響其生活之特殊情形公告得辦理契約之讓與或轉售，例如其財產因故遭強制執行或配偶、近親因重大傷病須長期療養、非自願失業及重大變故，致無力繳款情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，始得予以排除。

而且，避免部分投機者濫用得讓與或轉售之特殊情形，重複申請、牟利炒作，爰增訂第47條之4第2項前段明定「買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每2年以一戶（棟）為限」；「其申請核准方式、應檢附文件、審核程序及其他相關事項之辦法」並授權由中央主管機關訂定相關辦法，俾供執行。

三、增訂不得協助讓與、轉售

鑑於投機客炒房，已與建築業與經紀業者成為共犯結構，因此不動產業者如藉由解除原買賣契約後，再與該承受之第三人簽訂買賣契約方式，或協助買受人將契約讓與或轉售第三人者，亦應予以禁止。爰增訂第47條之4第3項規定：「直轄市銷售預售屋或新建成屋者，除第1項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。」

四、違反本條規定之處罰

配合落實限制讓與或轉售規定，第83條之3第1項規定，有下列情形之一者，由直轄市或縣市主管機關處新臺幣50萬元以上300萬元以下罰鍰；其刊登廣告者，並應令其限期改正或為必要處置；屆期未改正或處置者，按次處罰；其有不動產交易者，按交易戶（棟）處罰：

(一) 買受人違反第47條之4 第1項規定，讓與、轉售買賣契約或刊登讓與、轉售廣告（均§81-3Ⅰ①）。

(二) 銷售預售屋或新建成屋者違反第47條之4第3項規定，同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，或受託刊登讓與、轉售廣告（均§81-3Ⅰ②）。

上述兩款之裁罰對象，分別包括：(一)買賣契約之讓與人、轉售人；(二)讓與、轉售廣告之刊登者；以及(三)對於讓與或轉售第三人之同意或協助者；或(四)刊登讓與、轉售廣告之受託者等四類。但本項序文中除處新臺幣50萬元以上300萬元以下罰鍰外；尚另有其刊登廣告者，並應令其限期改正或為必要處置；屆期未改正或處置者，「按次處罰」；其有不動產交易者，按「交易戶（棟）處罰」等兩種加重處罰之規定，為使裁罰明確性，其中： 「( 一) 」之讓與人、轉售人， 與「(三)」之同意或協助者，其目的在於讓與或轉售，宜整併為一款；至於「(二)」廣告之刊登者與「(四)」廣告之受託者，亦應合併觀察.....（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）

全文刊登於月旦會計實務研究，第56期：跨國財產移轉課稅問題分析　 訂閱優惠

 

延伸閱讀

1. 抑制預售屋炒作措施及禁止換約轉售修法草案之影響(上)
2. 抑制預售屋炒作措施及禁止換約轉售修法草案之影響(下)