壹、政策的緣起
為了讓年輕人買得起房,財政部與公股行庫推動的新青安房貸,大幅放寬房貸的條件,例如還款年限長達40年,寬限期達5年等。不少財力有限的年輕人有機會取得貸款,晉升有房一族。但放寬貸款條件的後遺症,就是信用過度擴張,也造成房價狂飆。許多申辦新青安房貸的年輕人,其實根本買不起房,但受惠於政府給予的利率補貼,再加上5年寬限期,房屋銷售人員又加以勸誘,假設5年後負擔不起本金,把房子賣掉就好,還可以賺價差。
新青安申貸熱,令不少國銀房貸「滿水位」,加上央行總裁親自出面督導,促使銀行陸續祭出貸款限制條件。央行強調,已請各銀行在不影響「無自用住宅民眾購屋」、「業者推動都市更新」及「危老重建」所需資金三大前提下,依據其自身經營情況,研提自主管理的不動產貸款具體量化改善方案。
銀行不動產貸款集中度飆高,中央銀行總裁楊金龍在理監事會議前出重手。央行2024年8月21日指出,總裁楊金龍在近10天內,已火速找來34家國銀與信合社聯合社總經理座談,籲請各銀行自主管理不動產貸款總量,共同改善信用資源過度集中不動產貸款情形。內容包括:一、不動產貸款總量及分項(購屋、建融)控管措施;二、從今(2024)年第4季起的未來1年內,需按季量化控管目標。簡單來說,央行要34家國銀在未來1年中「按季」控管不動產貸款量,如控管方式是什麼?控管不動產貸款量是多少?最終目標是:希望到2025年底,整體國銀不動產貸款量要下降(陳美君、廖珮君,2024)。
央行控管房貸的政策目的很清楚,乃是銀行將太多的資金投注在房貸,太多的房貸讓許多投資客以向銀行借來的資金買房,造成房地產需求大幅提高,在需求提升下,不斷地拉高了房屋的價格,造成全臺房價不斷高漲;是以,藉由控制房貸可減少銀行的資金進入房地產市場,讓房地產市場降溫。
在央行控管房貸的政策下,銀行開始緊縮放款,讓許多有房貸需求者貸不到款,是否會造成已訂約買房者貸款的困難,甚至形成違約?而建商若貸不到款,在興建過程中缺乏資金,無法順利完工,也可能造成違約。當銀行的資金不能進到房地產市場,是否有其他金融機構的資金可進到不動產市場,取代銀行的貸款?是以,房價是否會因限貸政策而平穩或者下降?都是未來觀察的重點。
貳、新青安房貸的市場亂象
自2022年3月起,央行啟動升息循環後,2023年房貸利率衝破2%大關,為減輕民眾購屋負擔,財政部轄下8大行庫的新青安貸款,自2023年8月1日起放寬各項條件。利率方面,目前公股行庫與內政部住宅基金合計補貼2碼(0.5個百分點)至2026年7月31日止,另最高貸款額度提高至新臺幣1,000萬元、貸款年限延長至40年,寬限期延長至5年等。現行多家公股銀在房貸契約中,有以特別條款或聲明切結等方式,明定不得轉租,近期財政部也與公股銀緊鑼密鼓開會,並指示行庫,可針對高風險個案,先行查核有無違反契約中的自用住宅相關規定。
為了不讓立意良善的政策遭到濫用,財政部於6月底正式啟動嚴查後,已出現遭罰案例。公股銀主管指出,目前開罰的案例以轉租戶為主,除追回確定有出租期間的利率補貼外,還可能重新談貸款條件,包括貸款成數降低、貸款年限縮短、寬限期縮短及利率提高等,若該房屋有租金補貼紀錄,採「有罪推定」,借款人若無法說明,恐將追回補貼金額(黃有容,2024)。
政府推動新青安的房貸政策,目的是照顧到有購屋需求的年輕族群。但因房地產交易市場中存在太多的投資人,在短期內房價不斷上漲的趨勢下,藉由銀行的低利率買房,再出租、出售賺取報酬,當所收取的租金高於房貸的利息,再加上未來房價的上漲,預期投資的報酬率將高於其他的金融商品。因此,新青安的貸款資金便淪為炒房客的銀彈。
新青安造成的房貸市場亂象,本應由修正新青安房貸著手,財政部與公股行庫也著手處理違規使用者,但因為已有太多的資金流入房地產交易市場,錢已進到建商的口袋無法收回,且因需求的強勁,甚至有人怕買不到房,不但不議價還以高於建商的訂價去買房,造成房價不斷高漲(好房網,2024)。
參、中央銀行的貸款管制措施的內容
在新青安的補救措施已無法控制不斷高漲的房價時,央行乃以貸款管制的措施來控管銀行的資金進入不動產市場。銀行法第72條之2第1項本文前段就規定:「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%。」許多銀行在新青安政策下,貸款金額就已快超過限制,沒有太多剩餘的資金可再貸放給買房的消費者或者是建商。中央銀行又在2024年8月21日罕見發布新聞稿,證實12~21日,分別邀請了34家國銀與信用合作社進行座談,談話的重點是,請銀行善盡社會責任,避免信用資源過度流向不動產貸款。央行直指,銀行不動產貸款集中度太高了。今年6月底,不動產貸款占總放款比率上升到37.4%,逼近歷史高點,央行認為應該就此進行改善(天下編輯部‧天下Web only,2024)。
有鑑於自第五波選擇性信用管制(2023)上路以來,六都及新竹縣市民眾申辦第二戶購屋貸款的撥款金額仍持續增加,信用管制的成效甚微,央行於理監事會議中決定再次下調可貸成數的限制,由原先的7成降至6成,央行2024年9月19日舉行第3季理監事會議,會中宣布第7波房市管制措施,不僅調升存準率1碼(0.25個百分點),並加碼新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。另外,第2戶限貸最高成數降為5成並擴大至全國、法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成,餘屋貸款最高成數更從4成降為3成(彭蕙貞,2024) ;希望藉此限縮手段,使投資客於交易房產時需承擔資金缺口風險,抑制炒房行為。同時也調升存款準備率一碼,讓銀行可貸放的資金減少,可貸放資金不足的銀行會提高貸款的申辦難度,以更嚴格的條件篩選貸款戶,讓投資客在申辦房貸時更容易碰壁,間接限制投機炒作行為,達到房市降溫的目的......(閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫)
全文刊登於月旦會計實務研究,第82期:中國大陸不動產法律與稅制探討 訂閱優惠