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幫成年子女購買房地產,還是要繳贈與稅?

文章發表: 2018/10/22

陳揚仁

  • 國立臺中科技大學財政稅務系兼任助理教授

背景

依據蘋果日報2018年8月12日「無償幫成年子女購買不動產,還是要繳贈與稅」報導,如果是用父母的資金,無償為已成年子女支付購買不動產,其出資的資金,即為「贈與價額」,必須要依照規定課徵贈與稅

焦點短評

台北國稅局受理檢舉王君在2017年間出資4千多萬元購買土地,並且將土地的所有權登記在王君的兒子名下,因此屬於「贈與」,但是王君並未申報贈與稅,台北國稅局依土地公告現值核定贈與稅總額1千多萬元,補稅並予以懲罰。

如果父母宣稱不是「送」不動產給子女,而是「借錢」給子女購買不動產,這樣還需要申報贈與稅嗎?台北國稅局表示,贈與的認定是以「資產移轉有無對等代價」為主,若民眾無償移轉資產給親友,國稅局會依據有無對價抵押品、還款依據、借貸憑證等資料,來判定是否有贈與行為。因此若父母是「借錢」給子女購買不動產,這樣不需要申報贈與稅,但其借貸利息會有所得稅申報的問題。

近年來富人最愛的一種移轉財富的手法:買房贈與子女,主要是因為贈與稅是以遠低於市場價格的土地公告現值以及房屋評定現值作為課稅基準,這相較於現金贈與,可以省下不少贈與稅。即使之後子女想出售,在未實價登錄以及未實施房地合一稅之下,根據財產交易所得舊制,若無法舉證買進的成本,是按出售房屋的房屋評定現值的某個比例(各縣市規定不同),作為售屋所得,並且併入綜合所得稅申報繳稅。而房屋評定現值遠低於市價,因此不會有稅負加重情況。

在實價登錄之後,雖然買房贈與子女的贈與稅仍然是以遠低於市場價格的土地公告現值以及房屋評定現值作為課稅基準,一樣比起現金贈與,可省下不少贈與稅,但是若之後子女想出售房子,由於實價登錄之下,國稅局能完全掌握出售的金額,實際出售金額減掉當時接受贈與時的遠低於市場價格的土地公告現值以及房屋評定現值,相減之下所算出的交易所得相當驚人。若出售房屋屬於舊制,這驚人的財產交易所得將會併入累進稅率的綜合所得稅,若屬於新制(房地合一稅),將依持有時間的不同,以15%至45%的累進稅率來課稅。綜合上述,由於不動產贈與以公告現值做為課稅基準,和市價有極大落差,近年來相當風行,受贈者只要不賣就沒問題。但是只要出售,不論屬於舊制或是新制,在實價登錄之後,當時省下的贈與稅,之後會連本帶利的吐出來。

以上的問題,其實可以透過「重購退稅」方式,可以破解贈與後出售的重稅。在新制之下,個人買賣自住房屋、土地,已於該自住房地辦戶籍登記並居住,且出售的「前1年內」無出租、供營業或執行業務使用,無論「先購後售」或是「先售後購」,只要出售舊房地與重新購買新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在「2年以內」,均可申請適用「重購自住房地退(抵)稅優惠」。

因此破解方法為只要在受贈房子要「賣出之前後2年內」,再買一間房子,然後辦理自用住宅重購退稅,就可以拿回已繳的房地合一稅。但該重購的新房地於「重購後5年內」應供「自住使用」,並不得改作其他用途或再行移轉,亦即要重購退稅須「1要3不」:5年內要自住、不能買賣、不能營業、不能出租。

參考資料

知識庫

影音館

書籍

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