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繼承或贈與子女房地產之租稅負擔

文章發表: 2020/07/20

施敏

  • 高點教育出版集團 教授 財政學&稅務法規 施敏博士

根據內政部最新資料顯示,2019年繼承及贈與的移轉量均同步上揚,全國繼承移轉量5萬7677棟,相較2018年增加2.42%,而全國贈與移轉量4萬3956棟,比2018年增加2.16%,數量創下近4年新高1。為什麼許多人將房地產保留到成為遺產由子女繼承,又或者主動在生前規劃贈與?租稅優惠及租稅差異何在?以下將逐一釐清說明之。

繼承房地產

首先來談談屬於長輩過世後動態移轉房地產之「繼承」行為的租稅負擔。在遺產稅方面,除了少數特殊用地(如:依法禁止或限制採伐之森林、經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地、農業用地及其地上農作物,由繼承人或受遺贈人承受且繼續耕種者及公共設施保留地等)免徵遺產稅之外,土地以公告現值估定,房屋則以評定標準價格為準,併同其他應稅財產計入遺產總額後,扣除免稅額1200萬元及符合條件之扣除額後,依據遺產淨額之多寡繳納10%、15%或20%之遺產稅。當然若遺產淨額為零或負數者,則只需依法申報,無須實質繳納遺產稅

在土地方面,依據土地稅法第28條但書規定,因繼承而移轉之土地,免徵土地增值稅,若土地數十年未經移轉者,藉由繼承方式可以省下一大筆稅負;在房屋方面,因繼承而移轉房屋,亦無須繳納契稅。因此,若無子女爭產疑慮的少子化小康家庭,且經試算後無需繳納遺產稅者,在百日後將房地產留給自女,是可行的節稅方式之一。

贈與房地產

生前贈與以妥善規劃及分配資產,則是高資產族群或子女者眾之家庭常用的方式,一方面係因子女成家立業有住房需求,一方面是運用每人每年220萬元之免稅額及早移轉財產給子女,藉由生前逐年分次移轉,以規避死後一次計入遺產課徵鉅額租稅。

在土地方面,因贈與而移轉之土地,應課徵土地增值稅,納稅義務人為歸屬權利人(受贈人),值得注意的是「贈與」移轉並非「出售」,不適用土地稅法第34條規定之自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅2。在房屋方面,因贈與而移轉房屋,應由受贈人估價立契,應依據贈與當時之房屋評定標準價格,適用6%稅率,申報納稅繳納契稅。

房地合一稅施行後之所得稅

房地合一上路後,出售繼承或受贈取得之房地產,因其取得成本係以土地公告現值及房屋評定標準價格認定之,導致課稅所得額上升,有可能因此而繳納高額之房地合一所得稅;不過,若能善用自用住宅重購退稅的方式,則可以退回全部或部分所繳納之租稅。故而,想要移轉房地產給兒女的父母,應預先規劃、妥善評估,始能達到理想的節稅效果。

註釋

  1. 自由時報 2020/02/07,https://estate.ltn.com.tw/article/9051?fbclid=IwAR1HUg5peL1h0K23TRR0RnlVly0mEgvadJFYgI_oxLTOU4ShemAbmPX6vEc。 返回內文
  2. 財政部71/01/06台財稅第30040號函。 返回內文

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